Como calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria: casos reales
Excel y al lío, lo que nadie quiere que sepas.
Hoy es el día. Ese día que todos queríamos y todo el mundo necesitaba.
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¿Qué pasa hoy para que se quede esto en abierto HooL?
Hoy vamos a analizar ejemplos reales, de Idealista o Fotocasa, para ver como se calcula la rentabilidad, los gastos, los impuestos… TODO. Los ejemplos, son los que me habéis pasado a través de Twitter… yo no he elegido ninguno.
Es el momento de convertir el Excel en nuestro mejor aliado, nuestro mejor amigo.
Esta edición ha sido patrocinada por: Colchón Morfeo
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Ejemplo 1
Si pulsas en Ejemplo 1, podrás ver la vivienda de la que estamos hablando.
En este caso viajamos hasta Málaga. No conozco mucho la zona de Málaga ciudad pero con unos minutos de búsqueda en las webs de Idealista y Fotocasa podemos observar como el alquiler mínimo que se ve en la zona son 500€ para pisos de 1/2 habitaciones.
La vivienda necesita un lavado de cara, que no una reforma. Una mano de pintura, el cambio de los muebles de la cocina con un par de electrodomésticos y una tarima flotante de las de 7/8€ el metro, sería suficiente. Calculando a ojo, estaríamos hablando de unos 10.000€.
Si me conoces, sabrás que me gustan mucho los edificios sin ascensor, pero un tercero creo que está por encima del límite. Un punto a favor es la orientación (sur) y un gran punto en contra es que solo tiene un baño para cuatro habitaciones.
Podríamos estudiar la posibilidad de quitar una habitación para sumar un baño y no sería descabellado pensar que añadiríamos valor a la vivienda. Hacer una habitación en suite y otro baño para las dos habitaciones restantes, pero esto supondría elevar el presupuesto y pasar de un lavado de cara a una reforma.
Viendo los pros y los contras y con la intención de intentar encontrar unos buenos inquilinos, pondría un alquiler de unos 600€. Tenemos que recordar que estas viviendas suelen tener una alta rotación ya que el inquilino siempre intentará mejorar. Digamos que es una vivienda de transición.
Vayamos a los números.
En un caso estándar de financiación, necesitaríamos 40.000€ para abordar la operación. La rentabilidad bruta (la que todo el mundo hace de cabeza) sería un 6%. En el caso de los gastos, poner unos gastos fijos medios para cada tipo de vivienda es complicado por lo que esto se debería ajustar una vez visitado la vivienda y habiendo calculado cada punto.
Quitando todos los gastos, estaríamos en un 4.12% después de gastos y antes de impuestos, lo que si quitamos finalmente los impuestos nos quedamos en un 3.82% neto DI junto a un cashflow de 2278,40€. El ROCE, retorno sobre capital invertido, sería del 12.36%.
Con los números en la mano, no me parece una buena inversión. Uno de los puntos que podría ayudar sería la revalorización, pero en este caso no creo que esto vaya a suceder como para que llegue a influir.
Para el cálculo de este ejemplo y del siguiente, usamos una hipoteca a 30 años con un TIN del 1.45%.
Como tenemos el excel a mano, podemos calcular cual sería un buen precio para esta vivienda y llegar a obtener una rentabilidad aceptable para este caso. Debido al riesgo que veo en la propiedad, exigiría mínimo un 8% bruto por lo que nuestra oferta no debería superar los 72.000€, un 28% inferior al precio de salida lo que creo que sería imposible.
Te quiero pedir un favor. Solo necesito una cosa, que compartas esta publicación en tus redes sociales, con alguien que le pueda interesar el contenido o con tu peor enemigo si no te ha gustado. Es la publicación que más tiempo me ha llevado crear y quiero dejarla en abierto para todo el mundo.
Ejemplo 2
En este caso viajamos hasta el centro de Aranjuez en la comunidad de Madrid.
Investigando un poco, se puede verificar que viviendas de las mismas características y estado rondan los 500€ de alquiler mensuales. En cuanto al estado de la vivienda, estaríamos hablando de una reforma. La cocina habría que tirarla entera y poner una nueva (5.000-7.000€), la instalación eléctrica imagino que habría que cambiarla también (3.000-4.000€), tendríamos que poner carpintería de aluminio como mínimo en el salón (se ve muy deteriorada, 1.500-2.500€) y varios retoques más que sumarían otros 1.500-2.000€. La suma total media estimada que tendríamos que gastarnos para adecentar la vivienda serían unos 13.000€. Todo esto con fotos, habría que ir a visitar la vivienda y comprobar si tiene más desperfectos.
En este caso, encontramos un primer sin ascensor, algo que siempre es un punto a favor. Otro punto que volvemos a tener en este es la orientación sur. La rotación de inquilinos en este caso creo que sería inferior a la del ejemplo anterior, debido a que subir a un primer piso no es lo mismo que subir a un tercero y los inquilinos podrían acostumbrarse sin problemas.
Antes de hacer una oferta por esta vivienda, habría que aclarar cómo va a ser la reforma integral del edificio. Cuanto costará, cuando comenzará… Me gusta que en el propio anuncio ya está puesto para que cuando la gente vaya a visitar la vivienda sepa lo que hay.
Si hablásemos sobre la negociación, habría que hacer una oferta muy a la baja destacando todos los defectos que tiene la vivienda. Para poner en marcha nuestra operación deberíamos de gastar (sin contar el 30% de entrada + gastos), 13.000€ + muebles + reforma del edificio, un desembolso demasiado grande para una vivienda de 60.000€.
Pero bueno, esto ya es otro tema que hablaremos en próximas ediciones… ahora vayamos a lo que importa, los números.
Vaya vaya, esto es lo que más me gusta del Excel. Si te fijas, únicamente he sacado un par de puntos positivos y hemos atacado a la vivienda desde todos los ángulos posibles, pero lo bueno de Excel es que los números nunca mienten. Nunca.
A priori, tenemos buen producto.
Sin saber aun el coste de la reforma del edificio, estaríamos hablando de un 7.59% bruto. Lo que al final y fijándonos en los datos importantes, tendríamos una inversión que dejaría un 5% neto después de impuestos, con un cashflow de 2.671,11€, un ROCE de 13.78% y un cash-on-cash del 8.66%.
Muy buen producto.
Un punto clave por el que creo que esta vivienda está disponible es por lo que hemos comentado más arriba. La necesidad de una reforma sumada a la reforma del edificio echa para atrás a la mayoría de inversores. Hay que tener las cosas muy claras y un equipo de reformas bueno para abordar esta operación y no salir muerto del intento.
Hagamos otro ejemplo para ver las cosas un poco más claro. Nuestra reforma se nos va de 13.000€ a 16.000€. La reforma del edificio se va a 5.000€ por vivienda. Esto supondría un gasto en reformas de 21.000€. Si nos volvemos a fijar en los datos, la rentabilidad neta DI baja hasta un 4.55%, algo muy aceptable también.
Pero como en el caso anterior, deberíamos negociar con la propiedad el precio de la vivienda. Si te fijas en el anuncio, ya bajó de 65.000 a 60.000 lo que siempre denota una necesidad de venta. No veo una locura con algo de efectivo y buenas palabras, hacer una oferta de 50.000€ para terminar rondando los 54-55.000€.
Volvamos a hacer números. Lo que pensando un poco podemos saber que los números distaran poco de los del principio.
Después de este análisis, esta vivienda tiene muchas posibilidades tanto de reforma como de negociación. El principal problema que veo es la necesidad de trabajo que tiene detrás hasta convertirlo en el producto que hemos comentado. Es en estos productos en los que se encuentran buenas rentabilidades, pero esto no quita que se puedan encontrar sin necesidad de tanto trabajo.
Si has llegado hasta aquí y no estás suscrito, quiero decirte que cada lunes envío una edición sobre el sector inmobiliario a las 15:30. Hoy esta se queda en abierto, pero es una excepción, si no quieres perderte las próximas.
PD: un favor se devuelve con otro favor… si me concediste el favor de compartir esto, ya puedes imaginarte como voy a devolvertelo.
Hace un par de meses dije que crearíamos LA comunidad del sector inmobiliario. Ahora tengo el tiempo… y lo haremos.
Necesitaré a varias personas para que me den su punto de vista del proyecto y para que aporten ideas sobre que les gustaría ver dentro.
La próxima semana seguiré informando.
Hola Hool. Muy buen artículo te quería preguntar dos cosas seguro alquiler lo contratas siempre? Por otro lado el Cash flow cómo lo calculas?
Hola Hool. Muy interesante tu blog. He llegado aquí a través de la recomendación de un amigo, tarde por lo que puedo ver, ya que me he perdido un montón de publicaciones autodestructivas de lunes. ¿Hay alguna forma de acceder a ellas? Un saludo