Han pasado 2 semanas. Y pasarán otras 2 semanas hasta la próxima edición, me ha gustado esto de tener más tiempo para escribir.
Hoy tengo una prueba de fuego, como hacer un bol de avena interesante para que tus ojos quieran comérselo. Hoy vamos a tratar el tema de las hipotecas.
Con estas líneas quiero resolver el principal problema de las hipotecas: que no se entienden. Mucho texto amigo. La forma en la que nos comunican esto, no cumple la función básica de la comunicación.
Intentemos ser claros.
Tipos de hipoteca
Fija: te dejo un par de segundos, piénsalo. Ya. Si algo es fijo, es que será igual siempre. No hay trucos. Pagarás la misma cuota desde hoy hasta el final.
Variable: otros 2 segundos. Si algo es variable, es que varía. Que bien HooL, toma mi dinero mago. Aquí tenemos un interés fijo y un índice de referencia (como el EURIBOR) variable, que se sumarán y tendrás tu interés final.
Ten en cuenta cuando se actualiza esto. Si es cada mes, si es cada dos… Si te interesa que se actualice y no se hace, reclámalo. Y viceversa, que no somos tontos.
Mixta: una mezcla de lo anterior. Por norma general es 10 años a tipo fijo y el resto variable.
Sección rápida de consehoos. (Cómo hilo, señora.)
Antes de nada me gusta hacerme 3 preguntas.
¿Cómo ves el futuro?
Si crees que el panorama no va a cambiar en bastante tiempo, te interesará la variable (por los mínimos en los que nos encontramos.
Si crees los tipos volverán a subir próximamente, la fija.
¿Cómo son tus ingresos?
La ley inversa. Si tus ingresos son muy estables y podrías hacer frente a una subida de tipos, estudia la opción variable. Si tus ingresos dependen de demasiados factores, estudia la fija. Siempre sabrás que vas a pagar y eso ayuda a tener un objetivo mínimo en mente.
¿Cómo duermes por las noches?
Te parecerá una gilipollez. Y lo es.
Si la economía influye poco en tu psicología… échale un ojo a la variable.
Si la economía sí que influye… échale un ojo a la fija.
Primera toma de contacto y documentación
En primera instancia solemos ir a nuestro banco de confianza. Esto es así. Por este punto pasaremos muy rápido.
FIPRE: un simple documento donde salen las condiciones generales del préstamo. Esto NO es vinculante y es la misma información que podrás encontrar en las secciones online.
Pídele esta hoja con esta frase: déjame una copia que compare con el resto de bancos.
Los matas. A nadie nos gusta que nos quiten un posible cliente.
FEIN , FIAE Y OTROS: por ahora solo quiero que sepas que estos documentos SÍ son vinculantes. Ya está.
Comisiones
De apertura
Lo que antes se conocía como comisiones de estudio y formalización, se fusionaron en lo que hoy conocemos como comisión de apertura.
Es cada vez más frecuente que los bancos eliminen esta comisión, pero ten cuidado. Estos bancos están empezando a cobrar comisiones de mantenimiento en las cuentas asociadas a la hipoteca.
Esto es legal, por lo que revisad bien este punto antes de firmar nada. (Hay jurisprudencia obligándoles a eliminarla, pero métete tú en líos…).
Negocia con el banco, no tengas miedo. Pensamos en los bancos como una entidad, pero estáis tratando con personas.
Si te vendes bien, te eliminarán estas comisiones.
Si fuese yo, usaría la de: en otros bancos me ofrecen lo mismo y me quitan esta comisión.
O la de: soy un buen perfil, mira mis datos y verás que soy un buen cliente… ¿vas a perder la operación por esto?
A tu gusto.
Comisión de subrogación o novación
Esto entra en vigor cuando necesitas cambiar las condiciones de tu hipoteca.
Novación: se renegocia en la misma entidad.
Subrogación: se cambia a otra entidad.
Si la mente no me falla, con la ley de 2007 solo pagarás en el caso de cambiar de variable a fija. Fin.
Y esto es durante los primeros 3 años, un 0.15%.
Todo esto es lo normal, el resto ya es como termines negociándolo.
Comisión de amortización anticipada
Puta ley.
Se establece que podrás amortizar tu hipoteca en cualquier momento sin comisiones. Pero hay excepciones, siempre las hay.
Oye, ahora que se me viene a la cabeza. Pacta con el banco un plazo de comunicación previa, para que cuando quieras amortizar te informen del palo que te quieren dar.
Existe algo llamado: pérdida financiera.
Te lo explico a mi manera, pero este punto si es mejor que lo revises con un profesional.
Se supone que si un banco no pierde dinero al recibir tu amortización no puede cobrarte comisiones.
Pongamos el ejemplo más sencillo que se me ocurre:
Si tu devuelves dinero de tu préstamo al 1% y el banco puede prestarlo al 1.5% ahora, está ganando dinero. Aquí no sufren pérdida financiera.
Ahora pasaremos rápido por lo estándar. Que pereza.
Si amortizas en variable:
Si es durante los primeros 5 años, el límite está en 0.15% del capital reembolsado.
Si es durante los 3 primeros años, el límite está en 0.25%.
Tú decides que opción te gusta más. Y no te olvides de la pérdida financiera.
Si amortizas en fija:
Durante los primeros 10 años, un 2% máximo.
Si es después, un 1.5% máximo.
Repito para navegantes, todo es según pactes.
Hoy me patrocino a mi mismo, por que yo lo valgo.
Una red de apoyo social totalmente anónima. Un lugar donde podrás contar tus problemas y ser escuchado sin ser juzgado.
Muchas veces no tenemos a nadie en nuestro círculo que nos entienda.
Muchas veces tenemos vergüenza de hablar ciertos temas en público.
Entras. Te registras. Y alguien que haya pasado por lo mismo que tú te escuchará.
El proyecto está en fase de lanzamiento, en menos de 3 meses saldrá a la luz la APP.
Si quieres estar al día con las nuevas actualizaciones y ser el primero en probar la plataforma: aquí.
Entras en la web (estamos haciendo una nueva totalmente diferente, mucho más sencilla) y dejas tu email.
pd: es una web únicamente para obtener emails de gente interesada, valoradla como tal.
pd1: es mi primera web, hecha en 1 hora… te puedes imaginar como salió.
pd2: la nueva web la hará una persona especializada, te va a encantar.
TIN Y TAE
Venga, que ya queda poco de todo el coñazo este.
TIN: Tipo de Interés Nominal. Es el porcentaje fijo de pago que se acuerda. Fácil.
TAE: Tasa Anual Equivalente. Es el porcentaje que incluye todo. El porcentaje fijo de pago, las vinculaciones que pagarás (como seguros, planes de pensiones…), la frecuencia de los pagos… todo todito todo.
¿De que dependen las ofertas que te harán?
Existen 4 factores que van a determinar la oferta final que recibirás.
Ingresos
Aquí no metemos las inversiones. En este apartado están tus ingresos por cuenta del trabajo. Nómina si estás por cuenta ajena, ingresos por actividad si eres autónomo… Ya me entiendes.
Deudas
Si tienes alguna deuda, esto influirá negativamente a la hora del estudio de la operación. ¿Tienes un crédito de 200€ al mes? Se tiene en cuenta. ¿Tienes algún embargo o sales en algún fichero online? Se tiene en cuenta.¿Tienes otra hipoteca por inversiones inmobiliarias? Se tiene en cuenta.
Inversiones
No te quiero engañar, si me preguntas como se tienen en cuenta los dividendos de tu cartera de acciones no tengo ni puta idea. Lo que si que puedo explicarte, es como suelen contabilizar los ingresos por inversiones inmobiliarias.
Imaginemos que tienes un piso en alquiler. Si recibes 1.000€ por tu alquiler, únicamente se contabilizará un 50%-60% dependiendo de la entidad.
Aquí hay que tener varias cosas en cuenta.
Tienes que convencer al del banco de tu negocio, tus inversiones inmobiliarias.
Aporta toda la documentación que puedas, te será muy útil.
Justificantes de cobro de la renta mensual
Justificantes de pagos de seguros relacionados
Justificantes de gastos asociados
Justificantes de pagos de la hipoteca
Y todo esto, en un bonito Excel donde se vea claramente que estás ganando dinero con esto y que ha sido igual desde el inicio de la inversión.
Capital inicial a aportar
Esto parece ir en contra de los intereses de los inversores que buscan el máximo apalancamiento, ¿no?
Hay muchos casos (sobretodo en las viviendas propias de los bancos) que te ofrecerán unas mejores condiciones cuanto más capital inicial aportes.
Depende de lo que quieras conseguir, tienes que tener esto en cuenta.
¿Bancos o neobancos?
Hay algo que entendería hasta un mono con zapatos.
Si tienes un buen perfil, los neobancos siempre te tratarán mejor. Todos sabemos que es un buen perfil y que no. Si te sientes discriminado, la vida es dura.
Una nómina alta (más de 4.000€ solo o en pareja), muy pocas deudas o un contrato laboral top es lo que diferencia a estos perfiles.
Bajos intereses, pocas vinculaciones. El sueño húmedo de todo inversor.
Si no entramos dentro de este grupo o si nuestro objetivo es invertir en el sector inmobiliario, los bancos tradicionales son lo tuyo.
Los neobancos por ahora no están entrando en hipotecas para invertir. Ojo.
Los neobancos no quieren operaciones cruzadas, ni préstamos sobre préstamos. Los bancos ya están acostumbrados a estos líos.
Esta edición está siendo dura. Ya sabes lo que hacer. Por cada vez que pulséis el botón, una ardillita tendrá comida para una semana.
¿Broker hipotecarios?
Una pena que ningún broker se haya interesado por patrocinarse, más de 5.000 personas leen esta Newsletter cada semana.
El spam del patrocinio. Si quieres ser patrocinador de esta Newsletter.
Si estás un poco perdido en este mundillo, siempre puedes optar por empezar buscando en los brokers hipotecarios.
Si no te atreves a negociar cara a cara con un banquero, esta opción no es mala.
Pero claro, si eres del otro bando te recomiendo usar el broker como inicio, para tener cartas con las que negociar.
Nadie va a defender tu negocio mejor que tú mismo.
Existen miles de brokers, busca y encontrarás. Su funcionamiento es básico, con ciertos parámetros que te preguntarán contactan con sus bancos asociados y te plantan las ofertas en la cara.
Presenta tu proyecto
Sabes que con las cosas que considero importantes soy MUY pesado.
Si estás afrontando operaciones inmobiliarias, ten en cuenta este punto y el de inversiones.
A los bancos no les gusta demasiado la inversión inmobiliaria. Pero si les gusta si les convences. Prepara toda la documentación lo más clara posible.
Cualquier apunte de ingreso o gasto bien estructurado y mostrado será un punto a favor para que te terminen aceptando la operación y mejorando las condiciones.
Como dije más arriba, lo más cómodo y sencillo es hacer un Excel con todos los datos que puedas.
Al final los bancos quieren negocio y si ven que tu estás obteniendo beneficios de tu negocio, se querrán sumar.
Por suerte esta edición la dejo en abierto, pero por norma general no.
Si no quieres perderte las siguientes.
Mentalidad
Este punto sabes que me encanta. La mentalidad aplicada a las inversiones es uno de los factores más determinantes que hay.
Momentum
Quien la lleva la entiende, pero debes entender tu situación antes de afrontar cada operación.
¿Es el momento de buscar una hipoteca al 90%? Pues puede ser, depende de tu situación.
¿Eres capaz de con una hipoteca del 60% reducir el precio final con el otro 40% que entregas lo suficiente como para que compense? Tampoco es mala opción.
No me gustan los nazis del apalancamiento máximo, me gusta la gente que razona sus inversiones y con la mayor información posible toma las mejores decisiones.
Miedo escénico
No me engañes, a la gran mayoría se nos han caído los pantalones alguna vez al tener a un tío en traje delante. Asusta.
Si quieres obtener el mejor rendimiento, deberás negociar con personas. Y claro está, a un porcentaje altísimo de gente esto le incomoda, le da vergüenza…
Te podría decir varias frases estilo: entre gitanos no valen las navajas, pero creo que te serviría de poco por ahora.
Una de las bases del estoicismo nos dice que actuemos independientemente del miedo. Si actúas, verás la recompensa de obtener mejores condiciones.
Tú decides.
Negocia y calcula
Todo en una hipoteca es negociable.
El tipo de interés.
El seguro del hogar.
El seguro de vida.
El plan de pensiones.
Todo es absolutamente negociable. Te dirán por activa y por pasiva que hay algunas partes que son innegociables. Mentira. Y la mejor arma que tendrás es otras ofertas.
O ser un buen perfil, ya sabes.
La última vez que firmé una hipoteca con Bankinter, me llamaron un domingo para confirmarme que la operación estaba aceptada.
¿Por qué?
El viernes les dije que lo tenía casi cerrado con Bankia. Y se asustaron.
Nadie quiere perder dinero.
Vamos con los sorteos señora.
Sorteo de la llamada.
En ese código QR sale el certificado del sorteo con el ganador y el suplente.
Ganador: @MenendezNico
Suplente: @JavieR31604607
Sorteo de la camiseta.
Ganador: @theoriginaljaen
Suplente: @pepitoelsubasta
Nos leemos otra vez, en dos semanas.
Hasta entonces, portaos bien y destruid las pruebas.