Tu eres tonto.
No te me enfades, que yo también.
Hay veces que me da miedo lo imbécil que puedo llegar a ser, pero que le vamos a hacer.
El que no es tan tonto es el acompañante que traigo hoy.
Esta Newsletter se viste de gala para dar la bienvenida a Banquero Investor.
Un tío bastante listo, por que si no habría rechazado mi oferta para estar hoy por aquí.
Durante las siguientes líneas vamos a tratar varios temas relacionados con la financiación bancaria.
Ya lo dije, al 99% le da miedo tener delante a un tío serio con traje.
Y cuando esto pasa, pierdes mucho dinero.
Hoy este tío serio con traje se pone el chándal de los domingos para contar las cosas que no podría contar nunca, pero que por suerte lo hará.
Te aviso ya, al final de todo tendrás una anécdota que me ha contado la cual me ha hecho replantearme.-…
Pongámonos serios, Arthur.
Hay algo que nuestro invitado quiere dejar claro, lo primero que valoran de un posible cliente es la seriedad. Si vas enserio, te tomarán enserio. Si vas a perder el tiempo, estás fuera del partido.
Hay varias preguntas que usa para ver con que clase de clientes está tratando:
¿Tienes el capital suficiente para afrontar la operación?
Caen como moscas. Mucha gente no tiene ni idea de lo que se necesita para pedir una hipoteca. Infórmate antes y demuestra que eres un cliente serio. Conoce las reglas del juego antes de plantarte en la misión final.
¿Tienes la vivienda que vas a comprar decidida o algunas miradas?
Mucha gente acude a hacerles perder el tiempo. Acuden a la oficina a preguntar cosas y terminan haciendo la operación a los 2 años. O nunca, quien sabe.
Otro punto que considera importante es la capacidad de endeudamiento. ¿Sabéis de que porcentaje estamos hablando? Me lo temía.
Por norma general es un 35%. Esto sale de Ingresos - Gastos (teniendo en cuenta las hipotecas y préstamos personales).
Según nuestro invitado, y aquí viene un dato interesante, dependiendo del perfil se puede ampliar al 40%.
¿Qué influye en el cálculo de los ingresos en este porcentaje?
Un contrato indefinido o una vida laboral larga y continuada.
Y si eres autónomo, la renta del año pasado.
Si se cumplen estas premisas, la operación se hace rápido.
Negociamos, Polly.
Entras por la puerta del banco y lo primero que te dicen al plantarte la primera propuesta es que no es negociable.
Con perdón de la sala, mis cojones.
Como dice nuestro invitado, todo depende de cada entidad pero siempre se puede rebajar algo más.
Antes las ofertas eran demasiado altas, pero hoy en día cada vez se ajustan más a la realidad ya que mucha gente llega con más de 5 ofertas debajo del brazo.
Si lo pensamos, tiene sentido.
¿Por qué íbamos a seguir con ellos si su primera oferta es mucho más cara que la de sus competidores?
Parece ser que la entrada de nuevos bancos en la escena les ha hecho ponerse las pilas.
Las hipotecas a los intereses actuales, parece mentira, pero siguen siendo muy rentables.
Nos olvidamos de que no solo es ese producto, es las nóminas, las tarjetas, los recibos… el banco gana mucho dinero con nosotros.
Hablando de puramente la hipoteca, el break even llegaría sobre el año 10 para ellos… pero somos mucho más que ese producto.
Una recomendación de BanqueroInvestor es que si presentáis otras ofertas, sean en formato escrito y no de viva voz. Este punto puede ser determinante para que te tomen enserio o para que te tomen por fantasma.
Es muy importante que generemos a la entidad la sensación de que nos van a perder, por eso recalcamos que es muy importante presentar otras ofertas.
IMPORTANTÍSIMO.
Si el cliente lo vale, se va a mejorar prácticamente lo que sea. Si no se puede mejorar, es que has llegado al límite con la entidad.
Piénsalo, llegar al punto en el que prefieran perder la hipoteca a mejorar el precio… mejor no se puede negociar.
Les has llevado al límite.
Te has pasado el juego.
Cuéntame John, fijo o variable.
Aquí nuestro invitado tiene la respuesta más que decidida, FIJO.
Él mismo nos dice que estamos en un momento histórico en el cual se regala dinero.
Podemos cerrar un tipo fijo cercano al 1% durante 30 años. Ahora lo vemos normal, pero es una auténtica locura.
¿Hay matices para defender el variable? Sí.
Pero hoy en día, no hay color.
Si un banquero te dice esto, ¿qué más te puedo decir yo?
La historia de un hombre que hipotecó hasta sus piernas.
Te pongo en situación Finn.
Varón.
42 años.
Compra solo.
Precio vivienda: 155.000€
Tasación: 160.000€
Capital disponible: 35.000€
Recordemos que hace 4 años aún no había la Ley de Crédito Inmobiliario con lo cual los gastos de la parte de la hipoteca los pagaba el cliente todavía.
Con estos números, no le llegaba. Había que tener en cuenta siempre un 15% de gastos y esta persona contaba con 15.000€ que le iban a prestar sus padres para hacer la operación.
Propuesta 1:
Financiación al 80%: 124.000€. (el 80% siempre es el menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación).
Tipo de interés: 2.2% (para aquellos años estaba muy bien). Ya bonificado.
Bonificaciones:
Nómina.
Seguro del hogar.
Seguro de vida mensual de 26 euros.
Propuesta 2:
Financiación al 95%: 147.250€
Tipo de interés: 3.1% ya bonificado.
Bonificadores:
Nómina
Seguro del hogar
Seguro de vida incluido dentro de la financiación pagado de golpe.
El cliente al ver que no llegaba con el 80% y viendo que con la opción 2 no tenía que solicitar ayuda a sus padres, se decidió por esa sin preguntar.
¿Te hipotecarías visto lo visto? Pues el de cabeza.
Cuando llega la hora de ir a Notaría para formalizar el préstamo le dicen que le conceden 139.000€, remarcando que le dijeron que era el 95% y que les extrañaba que no hubiese preguntado nada.
Todo lo que excediese del 80% es para pagar EL SEGURO DE VIDA A 30 AÑOS de golpe. Sin anestesia.
Espera espera espera HooL.
Para que se entienda mejor:
El seguro asciende a 15.000€ para los próximos 30 años. Estamos hablando de si lo mensualizamos, una cuota de 40 euros que cubre la deuda pendiente de toda la vida de la hipoteca.
Entonces le dicen que le conceden el 80% (124.000€) + los 15.000€. En total, 1390.000€ lo que supone un 90% del importe de la hipoteca.
Le remarcan que le dijeron que le darían el 95% en función del precio del seguro.
Entonces le vuelven a remarcar que esta opción está presente siempre que añada coberturas de invalidez e incapacidad, es decir, subiendo el precio del seguro.
De esta historia podemos aprender 3 cosas. No 1, ni 2, ni 3, si no 3.
Si no tienes dinero, no te líes. No tiene sentido.
Pregunta todo, que para eso están Ramón. No puede quedar nada en el aire.
Ten siempre más de dos propuestas. Y de diferentes bancos, por dios.
¿Qué te ha parecido el experimento?
Me gustaría seguir invitando a profesionales relacionados con el sector inmobiliario para que nos cuenten sus mejores historias y sus consejos.
Probablemente tengo algo que contarte en unas semanas relacionadas con nuestro invitado de hoy.
Pero, ¿no se te han quedado preguntas por contestar?
¿Cuánto dinero tengo que tener para comprar una vivienda?
¿Cómo va el tema de impuestos en una compraventa?
¿Por que hay que esperar 10-14 días para firmar la hipoteca desde la firma del FEIN?
Cuando amortizo, ¿Tengo que pagar intereses? ¿Qué es la pérdida financiera y por qué puede librarme de ello?
¿Qué pasa si no pago?
¿Estoy obligado a contratar los seguros que bonifican la hipoteca?
Banquero Investor está pensando si hacerse una Newsletter para hablar de todos estos temas. Id a su perfil a decirle que se deje de tonterías y se la haga ya.
El curso de Análisis Inmobiliario para NO pardillos vuelve por Navidad. Como los turrones. Como los 50 eurillos que te daba a escondidas tu abuelo. Como las cenas familiares.
Si quieres que te informe del día exacto que sale. Aquí.
La última vez envié 8 emails en 7 días como campaña de marketing. Esta vez no voy a molestar tanto.
Un par de emails y nos vamos.
Ah, y los que os apuntéis en la lista recibiréis un código de descuento para ser los primeros en ser informados y NO pagar los 100€ iniciales.
Nos leemos pronto, amigos.
PD: las referencias a Peaky Blinders me encantan.
PD1: y a Malviviendo.
HooL Investor.