Si no te produce urticaria leer flipping house, no sigas leyendo.
Uso anglicismos, pero los odio. Y más odio a los que intentan imponerlos en su día a día como si fuesen ministros de Churchill.
COMPRA - REFORMA - VENTA
No era tan difícil.
Ahora que me he decidido a escribir sobre esto, no paro de pensar en la estampada que nos pegamos hace 7 años.
Una vez que el complejo rural empezó a despegar, nos planteamos buscar otro tipo de operaciones por la zona. Es lo bueno del sector inmobiliario, haces algo en una zona nueva y te suelen salir proyectos paralelos.
Recuerdo vagamente la primera vez que entré en aquel restaurante, un sitio que parecía de la Guerra Civil pero que siempre estaba lleno.
Lleno porque no había nada cerca.
Los dueños estaban ya cansados del negocio. Justo pegado al restaurante (que ni se veía desde fuera) había una vivienda. Una vivienda de más de 150 metros que habían usado durante esos últimos 15 años para formar una familia cerca del negocio.
Una noche cenando allí (nos pilla a 100m del complejo), salió la conversación de marcharse.
Que putada.
Mi padre y sus socios vieron negocio antes de que terminaran la primera frase. Yo por aquellos entonces estaban recién salido de la carrera y con suerte sabía ir y volver del baño sin hacerme nada encima.
Lo que mejor recuerdo fue la conversación del día siguiente, pero te la resumo en 10 segundos.
Comprar barato.
Reformar.
Vender como negocio y vivienda.
Yo no lo veía como negocio (y ahora tampoco, pero yo que se… uno es joven e inexperto).
Y también te voy a resumir (pero en 20 segundos), el resultado.
Compraron barato.
Estimaron la reforma en 50k y se les fue a 100k.
No conocían ciertas leyes o normativas de la zona y del caso específico, por lo que hubo problemas.
Se consiguió vender hace 2 años cubriendo costes. Hurra.
Desde entonces en la inmobiliaria hemos vivido varios casos parecidos (y en mi familia materna) que me han llevado a conocer más o menos que hay que hacer para no morir en el intento.
Flipping House o CRV (y no el Honda)
Si lees esto, sabrás de que trata el tema de hoy.
Compras algo. Lo reformas. Lo vendes. Lambo.
La operación es muy conocida, tanto que seguro que conoces mínimo 2 casos. Es una práctica cada vez más habitual. En los centros de ciudades nos estamos quedando sin suelo edificable y es una práctica para dar una segunda vida a algunas viviendas.
Pero vayamos al lío.
Te van a pagar por 2 cosas
Cuando haces una operación de CRV, vas a generar beneficio por 2 cosas.
Por tu habilidad para negociar y comprar por debajo del precio de mercado.
Por resolver problemas.
Parecen simples, pero profundicemos algo más.
¿Te imaginas comprando una vivienda por 150.000€ cuando le hace falta 25.000€ de reforma y piden 125.000€? Pues claro que no.
Si te vas a meter en estos fregaos, más te vale guardarte el culo pero bien. Perdonen mi vocabulario, no se como un ser puede ser tan soez… no es propio de un dramaturgo de mi época.
A grandes rasgos, te recomiendo usar la regla del 70%.
** Lo que leerás a continuación lo he reescrito 3 días antes del lanzamiento. Literalmente se me olvidó restar la reforma, Einstein.
Es una regla muy simple. Si una vivienda reformada vale 100.000€ y calculamos que la reforma sale por 20.000€, no deberíamos pagar más de 50.000€.
100.000 x 70% = 70.000 - 20.000 = 50.000€.
Veamos los números.
Pagamos 50.000€ por la vivienda y 5.000€ en impuestos. A todo esto, para aumentarle el valor en 50.000€ nos gastaremos casi la mitad, 20.000€.
100k - 50k - 20k - 5k = 25.000€ de beneficio y faltarían por pagar las plusvalías de venta.
Te gastas 75.000€ para ganar unos 25.000€ (sin contar plusvalías).
A simples rasgos, parece una operación muy buena. Y lo es. Lo que en los cálculos jamás se tiene en cuenta son las horas dedicadas… y en este caso van a ser más de las que imaginas. Ah, y tampoco los imprevistos.
Sabiendo lo que se sobra obra ahora mismo, me daría algo de pereza hacer operaciones de este estilo. No te quiero engañar.
Si te vas a meter en este tipo de operaciones, calcula bien los números. Tienes que tener en mente que cualquier parte del proceso puede salir mal y debes tener una previsión para ello.
Los números serán los que terminen juzgando tu éxito o tu fracaso.
¿Te imaginas comprando la misma vivienda de antes, pero sin tener que reformar nada?¿Una vivienda sin problemas que puedas comprar por 50.000€ y vender en pocos días a 100.000€? Pues claro que no.
Hay excepciones, pero la regla general es que este tipo de operaciones NO sean lo predominante.
El valor va a aumentar debido a que vas a resolver problemas. Muchos problemas.
Una vivienda okupada.
Sin cédula de habitabilidad.
Tapiada.
Sin suministros.
En una comunidad en mal estado.
Una vivienda muy antigua.
Si vas a querer meterte en este tipo de operaciones, tienes que tener claro que aquí vienes a resolver problemas. Cuantos más problemas resuelvas sumado a tu capacidad de negociación más dinero terminarás ganando.
Si la vivienda está okupada, te tocará negociar con ellos. Es una putada, ya que contribuyes a la okupación que está orquestada en gran parte por las mafias, pero en la gran mayoría de casos no hay otra.
Estamos desprotegidos.
Si una vivienda no tiene cédula, tampoco es tan problema (para los que saben como solucionarlo). Pilla un arquitecto de confianza, llévale a la vivienda y cuéntale la reforma, te dirá si es suficiente para obtenerla o no.
Si está tapiada, no te puedo decir mucho… todavía no tengo experiencia en esto.
El mayor de los problemas se encuentra en los suministros. Si has dado de alta suministro que estaban dados de baja sabrás de lo que estoy hablando. Ármate de paciencia.
Y así podemos seguir hablando un rato de cada problema, pero ya me entiendes.
Problema > Solución > Generación de valor.
Los gastos a esperar durante la operación
Hace unas líneas he hablado de tener los números bien atados, pero si vuelves a fijarte detenidamente hay un problema.
Hemos hablado de beneficios nombrando los gastos por encima, sin detalles. En este punto vamos a repasar qué gastos hay que tener en cuenta.
Permisos: para hacer una reforma, necesitarás una serie de licencias/permisos. Todo esto como es obvio cuesta dinero. Hasta las fianzas por residuos hay que tenerlas en cuenta.
Proyecto y Dirección de Obra: si nos metemos en reformas grandes, necesitarás de un proyecto y de alguien que lo supervise. Aquí entrará tu arquitecto de confianza. Si te soy sincero, yo no escatimaría en este gasto. Si tienes todos los papeles en regla, te quitarás de follones futuros.
Albañilería: esta partida suele cambiar mucho a lo largo de una reforma, cuidado. Si van saliendo imprevistos, ellos son los que terminan haciéndolo.
Instalaciones: aquí meto fontanería, electricidad, telecomunicaciones… una partida muy grande. Esta es otra que suele sufrir cambios, pero muchos. Una tubería que hay que mover, un enchufe que hay que quitar o una nueva línea de internet a otra habitación.
Carpintería: tanto de aluminio como de madera, otra partida grande (pero de las más fáciles de controlar).
Herrería: Esta partida suele entrar pocas veces, pero por si acaso te la dejo aquí.
Pintura: fácilmente controlable.
Todos estos puntos son los que tienes que tener en cuenta. De primeras imagino que que dirás, qué fácil… pero no.
Los imprevistos en cada partida son nuestro pan de cada día, jamás lo olvides.
Por aquí te meto el spam, que no tiene sentido, pero te lo meto. Los 650 que compraron mi guía de Análisis para no Pardillos tienen detallado el coste medio de cada partida y cada imprevisto para acometer una reforma.
Pero claro, les prometí que no sacaría otra edición hasta final de año.
Una pena.
Pros y contras
Empecemos por lo negativo, me gusta empezar llorando y terminar riendo.
El riesgo financiero.
Este tipo de operaciones se realizan sin financiación bancaria por 2 motivos. Ralentiza el proyecto (y esto cuando quieres hacer un CRV rápido es muy malo) y aumenta los costes asociados.
Si me pidieses consejo, te diría que optes por la triple F (Family, Fools and Friends) o por inversores capitalistas.
A los primeros les devuelves el dinero y las gracias, a los segundos el dinero y unos intereses.
Ojo, todo por norma general… habrá casos que a los triple F también les des unos intereses.
**Disclaimer para casos en los que queramos usar financiación bancaria o préstamos personales.
Juguemos con los números (pero sin pasarnos), los del ejemplo anterior.
** Los casos también fueron reescritos, un fallo en cadena que hubiese confirmado que probablemente me falte un par de patatas para el kilo. O que salgo a jugar con 9 jugadores.
Caso 1: Préstamo personal de 15.000€ (7% TAE a 96 meses)
Sin entrar en muchos detalles, imagina que a los 6 meses has completado la operación. Lo normal es que en estos casos entre comisiones de apertura, cancelación y los propios de esos 6 meses termines pagando unos 890-1000€ por ese crédito.
Si nos vamos a 1 años, los gastos subirían entorno a 450-500€.
Si nos vamos a 2 años, los gastos subirían otros 900€.
Y todo esto va sumando y sumando cada mes que no puedas liquidar el préstamo.
¿Es viable hacerlo si tienes todos los números bien hechos? Sí. Pero recuerdo los datos del caso anterior.
Invertíamos 75.000€ para obtener 25.000€.
Ahora invertiremos menos, pero también ganaremos menos y el riesgo aumentará.
Importante
Como dato (si puedes afrontarlo)seria interesante que hagas un préstamo al mínimo tiempo posible, como por ejemplo 12 meses.
En este caso, se reducirían los intereses y los costes considerablemente.
Pero claro, pasas de una cuota de 200€ a una de 1.200€. Tú sabrás.
Caso 2: Préstamo hipotecario de 30.000€ (60% del total, 1% fijo a 30 años).
Nos ponemos en el mejor caso de la historia. No vas a pagar NADA. Ni la tasación, ni comisión de estudio/apertura, ni AJD… NADA. Te van a hacer un completo en tu hipoteca. Solo pagarás la de cancelación/amortización.
Esto no es tan raro, es el 99% de los casos que podemos encontrar en Twitter, pero no con el 60% si no con el 90% para una segunda vivienda.
Ah no, espera, que también les regalan los muebles.
Si completas la operación pasado 1 año, no te salva ni Dios de haber pagado unos 300€ en intereses + el 2% del restante (ya que amortizas los primeros 10 años).
A ojo, te faltaría por devolver unos 29.000€, por lo que serían otros 600€.
Y te repito, solo pagas la comisión de cancelación, como los casos de éxito.
Estamos ante el mejor caso y terminamos pagando 900€.
Ahora hemos invertido mucho menos, hemos pasado de invertir 75.000€ a únicamente 45.000€. Pero claro, como hablamos al principio esto puede ralentizar mucho la operación.
**Estos 2 casos los expongo por encima ya que varios de vosotros me lo habéis pedido.
Si te digo la verdad, a mi me gusta valorar todas las opciones y ver con que opción me siento más cómodo. Yo te presento los platos, tú decides cual te comes.
El riesgo psicológico
Me viene a la mente Berta Escobar de La que se Avecina:
‘‘ ¡¡Obras, obras!! ‘‘
Tienes que estar preparado para sufrir. Este punto es muy importante. Vas a sufrir.
Sufrirás por los tiempos que rara vez se cumplirán.
Sufrirás por los costes que probablemente se terminen elevando debido a problemas que irán saliendo al ritmo al que la reforma avance.
Sufrirás por querer tenerlo todo controlado para que el timming del proyecto cumpla y reducir el riesgo de sufrir una caída del sector inmobiliario global o de tu zona.
Sufrirás por no saber como preparar toda la documentación necesaria para realizar una reforma en una vivienda.
Que Dios aprieta pero no ahoga, pero no asustes si a veces te falta el aire. Es normal. Muchos inversores se dedican a esto y siguen vivos, esto da mucha seguridad.
Sopesa realmente si merece la pena pasar por todo, ya que por muy controlado que se tengan las cosas siempre suelen salir detalles que escapan de nuestro control.
Mi padre y sus socios llevaban construyendo años y mira, estampada de 50.000€. Si a alguien con experiencia le pasa, imagínate a nosotros.
Y ahora nos vamos a las ventajas.
Proyecto Paralelo
Su propio nombre lo indica, esto puede ser perfectamente un proyecto paralelo. Pero no para lelos, ya me entiendes.
Este tipo de operaciones te permite no tener que abandonar por completo tu día a día, si no que se puede compaginar perfectamente.
Con 1 ejemplo todo es más sencillo:
Si entras a trabajar a las 9, el 99% de las empresas de reformas empiezan a las 8. Ya te puedes pasar media hora por las mañanas.
Luego, cuando tu trabajo te lo permita, puedes volver a pasar para ir viendo los avances del día,
Nosotros en la obra hacemos algo similar. Vamos a las 07:45 antes de que el día empiece y planificamos que cosas deben hacerse ese día. Si tenemos trabajo de oficina, nos pasamos 1 vez más antes de marcharnos a comer y si no, cada 2 horas podemos estar dando vueltas por la obra.
Este punto se relacionado con la siguiente ventaja:
Aprenderás como nunca
La ventaja que marca la diferencia para mi. Un master de los de verdad. En los 2/3 meses que dure la reforma vas a aprender 50 veces más que leyéndome a mi o a cualquier iluminati del sector inmobiliario.
Vas a practicar la visión espacial, tendrás que imaginarte los nuevos espacios viendo únicamente la vivienda en bruto o en planos.
Vas a practicar la organización, tendrás que (si quieres ahorrar algo de dinero) tratar de cuadrar en el tiempo a cada profesional que vaya a pasar por la reforma.
Por ejemplo:
Albañiles para tirar 2 tabiques y hacer 1 nuevo. Cuando hagan el nuevo, puede ser que quieras enchufes en ese nuevo muro y no sepan dejarte la línea preparada, entra el electricista.
Si vas a cambiar las ventanas, tendrás que llamar a la empresa de aluminio. Y claro, por norma general cuando te colocan la ventana necesitan que alguien tape el contorno. Necesitas tener controlado que el albañil no se te haya ido ya.
Puedo estar 1 hora hablando de ‘‘donde se pisan los trabajos’’ para que entiendas ese punto de organización.
No te olvides de todos los trabajos que sabes que se tienen que hacer pero no tienes ni puta idea de quien los hace.
Puede ser que el de las ventanas te tenga que hacer algún trabajo en cristal para una barandilla.
O puede ser que esa misma persona te haga falta para instalar motores en la puerta del garaje.
La cuestión es que vas a aprender, pero de verdad. Aquí con el móvil en la mano y leyéndome todo parece muy fácil, pero luego aparece la realidad y te pone las cosas claras.
Tiene algo de ‘‘social’’
Puede ser que sea autoengaño para justificar el ego emprendedor de cada uno, pero creo que esto tiene unos tintes sociales que suman.
Si lo piensas en frío, estamos reciclando una vivienda. Una vivienda que dará cobijo a alguien que no necesitará que le construyan una nueva.
Me gusta pensar que estamos dando una segunda vida a estos inmuebles. ¿Te imaginas la vida constante que se le está dando al centro de las ciudades?
Bla bla bla pero, ¿Dónde encuentro estos inmuebles HooL?
Eh tranquilo, no me increpes que ya voy. No me gusta que me metan presión.
Inmuebles antiguos: esta es obvia, llevamos hablando de ellos un buen rato.
Inmuebles en zonas C/D en la escala ABCD: Si todavía no conoces esta cuñaoteoría te la resumo.
Zona A: una zona ideal, el mejor barrio de la zona. Esos barrios donde los precios están elevados y donde competirás directamente con gente que pagaría lo que sea por vivir ahí.
Zona B: un barrio bien, digamos de transición. Estos barrios suelen estar pegados a los de tipo A y son una buena zona para invertir si crees que se convertirán en A próximamente.
Zona C: el barrio de toda la vida. El barrio donde predomina la clase media trabajadora, donde los abuelos llevan viviendo décadas o donde los jóvenes buscan las primeras viviendas para independizarse.
Zona D: los barrios chungos. Barrios donde si estás en el centro de esta zona sales hasta sin ganas de vivir.
Una vez explicado, queda claro que es en la zona C donde podremos encontrar las mejores oportunidades para esto. Pisos heredados, pisos que están en mal estado, pisos que llevan mucho tiempo construidos y necesitan una reforma…
Inmuebles sin ascensor: si un edificio NO tiene ascensor, es un indicativo de que vamos por buen camino si queremos hacer un CRV. Es obvio pensar que las fincas sin ascensor son las que más años tienen.
Subastas: no soy un experto en subastas, ni mucho menos. Diría que no soy ni principiante, pero se que dentro hay muchas oportunidades interesantes.
Locales a viviendas: otra práctica muy común (que hablaremos próximamente) que se está extendiendo. Si el índice de ocupación de la zona lo permite, pasar de local a vivienda puede ser una buena forma de hacer un CRV con grandes márgenes.
Inmuebles de banco: muchas de las propiedades de los bancos están inacabadas, han sido okupadas o están en comunidades que han sido abandonadas. Échale un ojo siempre a la cartera de inmuebles de un banco, nunca sabes que puedes encontrar.
Hay opciones, muchas. Esto tiene el mismo problema de siempre, que requiere un gran trabajo de investigación. Si piensas que vas a encontrar una buena vivienda para hacer CRV en un par de días ya puedes ir apagando la play porque esto no es un juego.
¿Existen este tipo de operaciones? Sería de imbécil dudar de su existencia, pero sería de más imbécil aún pensar que esta es la modalidad más sencilla para empezar.
Si fuese una persona sin experiencia no me calentaría tanto la cabeza, seamos sinceros. Creo firmemente que existen mejores opciones en el sector inmobiliario para empezar, pero siempre leo que lo mejor es empezar con inmuebles que suponen un gran riesgo.
A mi me gusta dormir por la noche, es una manía que tengo. Y claro, no podría dormir tranquilo sabiendo que la primera vez que invierto en un sector estoy entrando en la parte con más riesgo (pero con más rentabilidad potencial) que hay.
Aquí va un consejo (y no una opinión no solicitada de hoy (ah, ni sesgada)), piensa realmente si merece la pena asumir tanto riesgo la primera vez.
Que puede ser que para ti sí, yo que se. Pero para mi no. La primera vez que invertí en cryptos no compré Shiba, compre Bitcoin. La primera vez que invertí en Renta Variable no compré Telefónica, me indexé al SP500.
Luego ya con el tiempo voy probando nuevos tipos de perversiones inverionistas, pero para la primera cita me gusta ir tranquilo.
Y a todo esto, ¿Y Hacienda dónde queda en todo esto?
Te resumo el supositorio.
En el momento de la venta, pagarás la plusvalía municipal y lo correspondiente a las ganancias patrimoniales.
Sobre la primera, te podría comentar cosas pero te estaría mintiendo. Con la nueva reforma no me atrevo a hablar con criterio todavía.
En cuanto a lo segundo es fácil, va por tramos:
Los primeros 6.000€ al 19%.
De 6.000€ hasta 50.000€ al 21%.
De 50.000€ hasta los 200.000€, 23%.
Y el enema gordo del 26%, para casos que se vayan más allá del lambo. Perdón, de los 200.000€.
Cagadas varias al hacer CRV
Me encanta esta sección, me gusta llamarla la:
‘‘Eso a mi no me pasará’’.
1- Empezar con poco dinero.
Es tan simple que he visto olvidar esta parte a mucha gente. El HooL más pesado que la comida de tu suegra te lo vuelve a repetir, haz bien los números.
Si es posible, revisa los números un par de veces y que otra persona te repase cada cuenta… por si acaso.
2 - Perder la paciencia.
Hace unos 3 minutos te he dicho que te armes de paciencia. Si llega el punto en el que pierdes los papeles con alguien de todos los que van a influir en esta operación, el único perjudicado serás tú.
Para hacer flipping hay que tener una mente fría, unos nervios de acero y una paciencia inagotable.
Los problemas vendrán, no lo dudes. Espero que estés preparado para cuando empiece a llover.
3 - Empezar con poco conocimiento.
Este punto inicialmente tiene difícil solución. Si no tienes experiencia, no la vas a adquirir mágicamente.
Aquí veo 2 opciones clara:
O empiezas de la mano de alguien que ya haya pasado por todo este proceso.
O te lías una manta a la cabeza y aprendes a base de hostias.
Ambas son efectivas, pero prefiero aprender de los errores ajenos.
4 - Evaluación previa
Hay operaciones salen mal por que desde el minuto 1 se han enfocado mal. La evaluación inicial es la meta de salida, no la subestimes.
Haz un estudio de mercado previo.
Dale una vuelta a la reforma antes que nada.
Dedica el tiempo suficiente (sin sufrir parálisis por análisis) a la operación. Ni Juan ni Juanillo.
5 - Ojo con la ubicación.
Hay 1 cosa que no podrás cambiar jamás de la vivienda, su ubicación. Mucho cuidado con este punto, es inamovible.
Mucha gente se olvida de este punto y se ciegan por ‘‘la oportunidad’’, cuidado.
6 - Contratar chapuzas.
Lo barato sale caro.
El refranero español en su máxima expresión. Si te quieres ahorrar 2.000€ a la entrada los pagarás a la salida.
No te digo que contrates al más caro, pero ten en cuenta esto.
Hace como 6 meses que no usaba estos 2 botones. Por si quieres ayudar, ya sabes.
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Nueva sección
Hay algo que llevo tiempo pensando hacer y creo que es el momento.
Que tú me leas ahora mismo, en gran parte es por mérito mío. Pero hay otra parte que es por mérito de otras personas.
Otras personas que en algún momento decidieron compartir mi contenido.
Otras personas que con más influencia que yo decidieron apoyar esta cuenta.
Otras personas que con menos influencia que yo decidieron enviarme MDs para compartir ideas y consultas.
Es por ello que quiero recomendarte en cada edición a una persona que creo que se merece un reconocimiento por mi parte.
Porque me gustaría apoyar a otros como hicieron conmigo.
No te aburriré, en pocas líneas te presentaré a cada persona y tú serás quien decida si darle una oportunidad o no.
Hoy apoyaré a Jaime Mesa.
Jaime, como todas las personas a las que apoyaré, es buen tío. No lo conozco personalmente (aún), pero por como escribe uno detecta que es buena persona.
Tiene una newsletter, como yo. La suya lleva más de 4 años en acción y probablemente la conozcas, las ecommpills.
Como yo sabrás que el No Code está generando muchísimo ruido y es por ello por lo que le traigo aquí. Muchos de vosotros me preguntáis por herramientas No Code (sí, a mi, al ser más inútil en tecnología que conozco), pues echadle un vistazo a su cuenta.
Y como contigo me gusta ser sincero, quiero empezar con él ya que por fin se ha decidido a lanzar un pequeño infoproducto.
Yo no me llevo NADA por recomendarte su cuenta ni su curso, que luego vienen los haters. Las veces que he pillado afiliados como con el curso de Luis Miguel Pérez lo he dicho.
Curso para crear un proyecto online de impresión bajo demanda.
Y hasta aquí la edición de esta semana.
PD: te lo tenía que contar, insúltame o déjame de seguir si quieres.
El cambio de banco de hipoteca con el aumento de 30.000€ para ‘‘reformas’’ es en gran parte para Bitcoin.
PD1: estoy en proceso de crear un canal de Youtube, por ahora solo tengo varios Shorts de la obra que podéis ver en Twitter.
Prometo que haré un video de prueba para ver si nos ese mundo.
PD2: por ahora somos 200, ¿seré el canal inmobiliario sin videos más grande?
PD3 y último: te vuelvo a recordar lo de la semana pasada, estoy creando un infoproducto para VENDÉRTELO, si te molesta que te intente vender vete.
HooL, HL.