*Este mensaje no estaba en el email, pero ya somos 11.000 personas por aquí.
Gracias, de corazón.
Seguro que has escuchado esta palabra mucho últimamente, que pereza.
‘Renturen’
Realquliler por habitaciones.
O como sea que se llame.
Hoy, hablamos de este modelo de negocio que está tan de moda para ver cómo se hace, que problemas o ventajas tiene y qué podemos esperar de este modelo de inversión.
Hoy no hay patrocinio, hoy toca recomendación.
Hace ya 9 meses un amigo empezó a compartir contenido por Twitter.
Nada de esto es extraño, mucha gente lo hace.
Lo que sí que me ha gustado es la línea que ha cogido desde entonces, la misma que yo sigo con esta Newsletter.
Dar contenido lo más útil posible de manera sencilla y sin gilipolleces, sin pérdidas de tiempo ni adornos.
La realidad, sin tonterías.
Explica el mundo de las finanzas e inversión desde nuestro punto de vista, desde gente normal que quiere rentabilizar su pasta para ser un poco más libre.
Y lo mejor, que por fin se pasó a Youtube donde hace minipodcast de todo el contenido para escucharlos cuando sea.
La base.
Este modelo de negocio se puede resumir de 2 formas:
La primera de ellas es la clásica, la que la mayoría de personas entiende cuando le cuentas el modelo de negocio y no es más que realquilar.
La segunda, la que creo que es la que mejor se entiende para poder explicarla, el alquiler por habitaciones.
Pero, ¿de donde viene?
El modelo es bastante simple.
Alquilas una vivienda para explotarla, que no implica que sea turísticamente.
¿Cómo la explotas?
Como es obvio, realquilando las habitaciones.
Pero claro, existen variantes interesantes que profesionalizan este modelo de inversión.
Luego ya podremos entrar en lo ético que considera todo esto, pero aquí venimos a informarnos sobre qué sucede y qué no dentro del sector inmobiliario.
El mercado
Como es obvio, esto no es viable en todas partes de España (o desde donde me leas).
Hay que confirmar que hay demanda de habitaciones.
Y no solo para estudiantes, que es la vertiente que menos se explota en el caso de Rent to Rent, si no principalmente para trabajadores.
Trabajadores temporales que acuden a una ciudad.
Trabajadores que aún no pueden permitirse comprar una vivienda.
Trabajadores que aún no pueden alquilar una vivienda completa.
Trabajadores que quieren independizarse de casa de papá y mamá pero no pueden hacerlo.
El gran volumen de negocio de este modelo se centra en los trabajadores y no en los estudiantes.
Ya hablaremos de ellos, pero recuerda que los estudiantes suelen pagar 10 meses o en el mejor de los casos 11, dejando 1 mes la vivienda vacía.
Tienes la seguridad de que quien paga son los padres, pero el problema a la hora de obtener una rentabilidad interesante.
Ya hablaremos de ello en otra newsletter, pero con este inciso puedes entender el por qué de enfocarse en trabajadores.
Siguiendo con el estudio de mercado, puedes utilizar mi cuñaométodo, crear un anuncio falso y ver cuanta gente llama.
He estado investigando para ver como lo hacen los ‘pros’ del sector, pero casi nadie se sale de nuestro método o del simple conocimiento que te da la experiencia.
Justo el otro día hablando con los socios del Club Inmobiliario 2.0, debatíamos sobre la mejor forma de hacer una valoración de un inmueble.
Todos llegamos a la conclusión de que el punto diferencial es la experiencia.
No hay mejor software, SaaS o herramienta que los años dentro de la misma rueda.
Así que por redondear esta parte, creo que la experiencia es algo necesario si te decides por este modelo de negocio.
Es como si quieres empezar a correr y lo primero que haces es intentar una maratón… no creo que salga bien.
La vivienda
Como imagino que tendrás rondando por la mente, la vivienda que se busca suele ser grande.
¿Por qué?
Simple, para sacar cuanta mayor rentabilidad por habitación, mejor.
Aquí entramos en 2 vertientes que tienes que conocer:
La primera, donde el salón pasa a ser otra habitación. Esto es una práctica muy común dentro del Rent to Rent y es que obviamente con esto maximizamos el beneficio.
Las zonas comunes pasarían a ser la cocina y los baños.
La segunda, se enfoca más en la calidad de la vivienda y no convierten el salón en otra habitación si no que se enfocan en dar un extra en la vivienda.
En esta variante, se suele invertir una parte de lo que se prevea como beneficio a lo largo de los años en mejoras para la vivienda.
Un suelo nuevo, que suele ser tarima.
Pintar o hacer homestaging.
Adecuar el salón comedor para que se pueda utilizar no solo para comer si no para trabajar o para distintos usos que los inquilinos quieran dar.
Incluso hay empresas que se dedican a hacer Rent to Rent que si la vivienda solo tiene 1 baño, sacan un segundo.
O los reforman.
Invierten en la vivienda con el fin de mejorar y atraer a mejores perfiles de inquilinos. Sin volverse locos con los gastos, pero invirtiendo una parte de su futuro beneficio.
Y como no, esto gusta MUCHO a los propietarios.
Entonces, por resumir, tenemos una primera variante donde se enfoca totalmente en la maximización del beneficio a través de la explotación total de la vivienda y una segunda que apuesta por mejorar la calidad de la vivienda y así, subir los precios de las habitaciones.
La dicotomía clásica de barato y calidad baja o caro y calidad alta.
Lo que sí es común a ambos casos es que las habitaciones, cuanto más grandes, mejor.
Y te preguntarás que donde se suelen encontrar este tipo de viviendas (y propietarios, que hablaremos ahora) para realizar Rent to Rent.
La respuesta creo que es muy simple, donde la demanda por habitaciones sea alta.
Dudo bastante de que sea un buen modelo para zonas como Granada, donde el 100% de las habitaciones son para estudiantes, pero sí que es cierto que dándole vueltas se podría adaptar.
La clave ahora mismo se encuentra en las grandes capitales, como Madrid o Barcelona, donde alquilar una vivienda completa es imposible para mucha gente.
Es en los cascos antiguos de las ciudades donde por historia, se encuentras las viviendas más grandes, como se construía antes.
Negociación con propietarios y fiscalidad
Es un modelo que asusta.
Es un modelo difícil de explicar.
Es un modelo que los propietarios casi nunca entienden.
Entonces, teniendo esto claro, hay que ser coherentes y decir que la mayoría de veces que se ofrece este modelo de negocio recibes un gran y contundente:
NO.
NO.
NO.
Y ojo, que si eres el que lo ofrece, aprender a recibir NOes… es una auténtica locura.
Bien gestionado, te vuelve una bestia.
Y mal gestionado… ya sabes.
Entonces, si es tan complicado convencer a los propietarios… ¿Cómo se hace?
Como en todo en la vida, hay que atacar a los deseos velados o a los puntos de dolor de una persona.
Y en este caso, están la okupación y los impagos.
Muchos propietarios cada vez tienen más y más miedo de alquilar sus viviendas, en su mente ya se imaginan de juicios y sufriendo.
Por eso, ofrecer esta operación como una seguridad para ellos a la hora de cobrar su renta cada mes y de cuidado de su vivienda, es oro.
Pero oro.
Seremos su salvavidas.
Ahora bien, tenemos diferentes formas de plantear este modelo de inversión, tanto contractualmente como económicamente.
La primera opción que casi todo el mundo usa es la de contrato de explotación de vivienda.
Una renta mensual a cambio de que me dejes hacer billetes con tu casa.
La segunda es la de ir a porcentaje con el propietario, un contrato de gestión.
Le explicas el modelo de negocio y le dices que te encargas de todo a cambio de un porcentaje de lo que se obtenga.
Cada propietario es un mundo por lo que depende de la persona deberás tirar por un lado o por otro.
Todo esto tiene un problema que nadie cuenta, pero aquí estoy yo.
Por fiscalidad y legalidad, el propietario deberá de estar dado de alta en actividades económicas para declarar el alquiler ya que quien hace Rent to Rent suele hacerlo como empresa.
Y créeme, que eso para una gran parte de los propietarios es un auténtico coñazo.
Imagínate a una persona que toda la vida ha cobrado su alquiler sin tener que liar nada y ahora empezar a hacer facturas de renta mensual + IVA - IRPF.
Lo vuelves loco.
Como ves, como todo modelo de inversión, no iba a ser todo camino de rosas.
Ahora bien, si todo va bien y accede, ¿Cómo se formaliza?
La idea base es hacer un contrato lo más largo posible para aumentar el beneficio que vamos a obtener.
La media está entre los 5 y los 7 años.
Este tipo de contratos va por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Esto es un plus a la hora de combatir la okupación, ya que si hablamos de protección para el propietario el Código Civil tiene más armas para combatir este problema.
El inquilino
Ya hemos hablado del inquilino en puntos anteriores, pero usaremos este apartado para resumir.
La idea principal es buscar trabajadores.
Las grandes empresas de Rent to Rent afinan tanto y tienen tantas viviendas que filtran los inquilinos para que se dediquen a profesiones parecidas por tema de afinidad.
Ofrecer esto a posibles candidatos es siempre un plus, uno no quiere vivir con 2 estudiantes si está trabajando.
Como siempre digo, atraer el mejor inquilino es algo que no solo se puede hacer por precio si no que se puede hacer vía calidad.
Es común en el Rent to Rent incluir una limpieza semanal y como hemos dicho, unas zonas comunes como baños y cocinas en buen estado.
¿Y el tema gastos?
El modelo que predomina es el de remitir la factura global a cada inquilino y dividir a partes iguales.
Tanto luz, como agua.
El internet, suele ser ese plus que aumenta la calidad de un inmueble.
Si tiene fibra en cada habitación, también podrás atraer a posibles trabajadores remotos.
La idea es crear en cada habitación un espacio donde el inquilino pueda hacer su vida, tanto para trabajar, comer o dormir.
Mi opinión
Mira.
Me parece que es un modelo interesante si no tienes un duro.
Pero me parece mucho más interesante si, como en mi caso, tienes una inmobiliaria ya establecida en una zona y no has estafado a nadie.
Veo 2 problemas serios a resolver:
El primero, convencer al propietario. La palabra realquilar es como la palabra inmobiliaria, tiene unas connotaciones negativas brutales.
Me van a destrozar el piso.
Me van a meter gentuza.
Me cobra una comisión por abrirme la puerta y ya está…
Y la segunda, verificar que hay demanda.
Sin demanda para tus habitaciones, no hay negocio. Y claro, también debes encontrar viviendas a un buen precio para que al diseccionarlas por habitaciones se genere rentabilidad.
Lo que sí que creo firmemente es que es un modelo que ya se hacía de toda la vida pero que se está profesionalizando.
Y está aquí para quedarse.
Cada vez acceder a una vivienda está más complicado y los jóvenes en algún momento necesitan independizarse.
Es triste, pero es la realidad.
Hasta aquí el email de esta semana.
Como verás, he aumentado la longitud del mismo, quiero probar a dedicar un poco más a crear mejor contenido.
Así que, te agradezco cualquier tipo de difusión.
O que me contestes diciéndome que te gustan estos cambios.
Nos leemos la semana que viene, Julio.
PD: patrocinar esta Newsletter en 2023 cada día es más complicado, fechas disponibles cada vez más escasas.
PD1: por cierto, si te interesa aprender de Bitcoin de forma seria sin mierdas de Lambos ni historias raras, Omar Lopez vuelve a abrir su membresía en formato mensual y sin permanencia. Te dejo el link aquí. (Yo mismo estoy dentro, no es que recomiende cosas que ni se de que van).