¿Qué haría yo con 25.000€ para comprar 1 piso?
Mi opinión y un experiemento.
Hagamos un experimento.
Imaginemos que solo tengo 25.000€ para comprar un piso y tengo que hacerlo, sea como sea.
Con ese importe tengo que pagar todos los gastos asociados a la operación y no puedo hacer malabares ni trucos mágicos.
¿Hasta donde podemos estirar esos 25.000€?
Recomendación amistosa
Garantiza la mejor renta posible para tu activo en alquiler habitacional o temporal
Después de años en el sector inmobiliario, sabemos lo difícil que es innovar y ofrecer servicios que realmente aporten un valor diferencial. Pero cuando encontramos algo que realmente marca la diferencia, merece la pena compartirlo.
Mi buen amigo Ramón, de ArteInversor, ha desarrollado un servicio que está revolucionando el mercado: Nest.
¿En qué consiste Nest?
Nest es un servicio especializado en la búsqueda y selección de operadores y gestores para propietarios que quieren alquilar su vivienda, ya sea en régimen habitacional o temporal, sin preocupaciones.
La clave diferencial: Nest garantiza por contrato que te conseguirá la mejor oferta del mercado… ¡o no pagas!
Así de simple. Su compromiso es asegurarse de que obtienes la máxima rentabilidad con el mejor operador disponible.
¿Dónde opera Nest?
Actualmente, Nest está disponible en las siguientes ciudades y sus alrededores:
📍 Barcelona
📍 Madrid
📍 Valencia
📍 Málaga
Si quieres concentrarte en la búsqueda de oportunidades y quieres garantizar el mejor gestor con la mayor rentabilidad, Nest es una opción que merece la pena explorar.
Ramón y su equipo han demostrado ser profesionales de confianza, y estamos seguros de que su servicio puede marcar la diferencia en tu estrategia inmobiliaria.
La pregunta básica que yo me haría es la siguiente, ¿qué puedo comprar en condiciones normales?
La forma de comenzar este experimento más sensata que se me viene a la cabeza es mediante una afirmación:
‘‘Para un comprar un piso necesitamos un 20% de entrada inicial que no nos financia el banco y un 10% adicional de gastos, que tampoco’’.
Los gastos son variables dependiendo de cada comunidad autónoma pero presuponemos un tipo medio de 8% y otro 2% extra para gastos como notaría, registro, concesión de hipoteca…
Con esto claro, hay que hacer una simple regla de 3.
Si 25.000€ es un 30%…
¿Cuánto es el 100%?
83.333€
Vale, vale, vale…
Ahora que sabemos qué inmueble podemos permitirnos… hagamos un minipresupuesto.
Podríamos dar una entrada de 16.650€ (por redondear).
Y tendríamos unos 8.350€ para gastos asociados a la operación.
¿Habría una forma sencilla de aumentar nuestro presupuesto cambiando la forma en la que gastamos nuestros 25.000€?
Por ejemplo, valoremos la opción de contratar un bróker hipotecario.
Este tipo de asesores pueden conseguirnos un 90% en una gran mayoría de casos a cambio de 2.500€ (honorarios medios de un buen bróker) por lo que podemos rehacer los cálculos.
22.000€ para la compra del inmueble.
3.025€ (2.500€ + IVA) para el bróker.
Volvamos a recalcular para ver si nos es rentable contratarlo.
Si 22.000€ es ahora un 20% (10% que no financia el banco y 10% de gastos), el 100% será…
Con un gasto de 3.000€ ahora podríamos aspirar a un inmueble de 110.000€
Hemos aumentado nuestro presupuesto en 27.000€ simplemente contratando los servicios de un bróker hipotecario.
Lo que ya de antemano te digo que estos cálculos no son reales del todo y que podemos ajustarlos un poco más aún.
Solo existe un escenario donde todo lo planteado es real y es en la compra de un inmueble que no necesite reparaciones y con mobiliario suficiente para alquilarlo desde el día 1.
Para crear el caso más real posible, te digo qué cálculos haría yo a través de la experiencia para afinar lo máximo posible todo.
Intentaría enfocarme en una vivienda que únicamente le hiciese una mano de pintura y una renovación de mobiliario.
Para esto, podría hacer el siguiente presupuesto:
Pintura de un piso de 70m: 800€
Extras para minireparaciones (luces, algún grifo, arreglar algún enchufe…): 1.000€
Mobiliario nuevo tipo ikea: 2.000€
Con un purespuesto total de 3.800€ podríamos darle un cambio importante al inmueble que se repercutiese directamente al importe que podamos solicitar de alquiler.
Ya sabes lo que opino, lo que más viste de una casa en primera instancia es que esté pintado y que el mobiliario esté en buen estado y sea bonito.
Volvemos a recalcular entonces.
3.025€ para el bróker hipotecario.
3.800€ para reacondicionar la vivienda.
18.175€ para la entrada de una vivienda y los gastos.
¿Qué vivienda podríamos permitirnos ahora?
Si 18.175€ es el 20%…
Una vivienda de 90.875€.
Y ahora ya, entremos en materia.
Vivo en Ibiza, creo que la mayoría lo sabéis… ¿creéis que puedo comprar algo aquí por 90.875€?
2 plazas de párking y da gracias.
Sé que a muchos de mis lectores les pasa algo similar, vivimos en zonas realmente tensionadas donde no podemos permitirnos invertir en vivienda.
¿Qué opción nos queda si queremos tener un inmueble a nuestro nombre?
Buscar otras zonas.
Si lo piensas en frío, no tenemos otra opción.
Hay diferentes opciones como por ejemplo pagar los servicios de un personal shopper inmobiliario.
Intentar encontrar un piso que no esté a más de 3 horas en coche para que puedas ir y venir en el día (aunque sea una paliza)…
Suponiendo que sí o sí vamos a tener que movernos, yo le daría vueltas a qué zonas son interesantes para invertir que cumplan con nuestro presupuesto y con nuestra disponibilidad de llegar hasta allí.
A mi las 3 zonas que más interesantes me parecen para invertir en este rango de precio son:
Comunidad Valenciana
Asturias
Jerez de la Frontera y alrededores
Por suerte, están bastante deslocalizadas por el territorio por lo que es probable que una de ellas te pille más o menos cerca.
En mi caso, optaría por la Comunidad Valenciana porque hay vuelos diarios con bastante frecuencia y es menos de 25 minutos.
Tanto a Valencia como a Alicante.
Pero para afinarlo aún más, te diré 2 zonas en las que me centraría ahora mismo:
La periferia sur de Valencia.
Castellón ciudad y alrededores.
En ambos lugares todavía puedes encontrar inmuebles en ese rango de precio entre 80.000€-100.000€ y que realmente sean interesantes.
En el primer caso, no solo por rentabilidad si no por la revalorización que está llegando a todos los alrededores de Valencia debido a su gran crecimiento.
En el segundo caso, por un efecto que todavía existe de precios mediosbajo y alquileres medios lo que supone unas rentabilidades bastante altas.
Una vez llegados a este punto, teniendo claro donde centrarme, simplemente me iría 1 semana la zona en algún periodo de vacaciones y me dedicaría a conocer bien el terreno.
A visitar inmobiliarias para hacer contactos.
Pero esto ya da para otra newsletter bastante extensa.
Para finalizar, aún queda un truco que poca gente usa por miedo pero que también sirve para ampliar nuestro presupuesto.
¿Te imaginas como?
Haciendo ofertas.
Las buenas oportunidades no siempre están ahí esperándonos, hay que crearlas.
Si nuestro límite son viviendas de 90.000€, ya te digo yo que los piso de 100.000€ también puede ser un objetivo.
El no ya lo tienes.
Un buen amigo siempre decía:
‘‘No ligamos más por no preguntar’’.
Y tenía razón.
Espero que esta newsletter un poco más experimental te haya gustado.
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Nos leemos pronto, ya lo sabes.
Un fuerte abrazo, Julio.
Me gusta mucho el formato.
Los casos con números y ejemplos siempre son mis favoritos porque me permiten visualizar la operación en la cabeza.
Un saludo.
Contenido de calidad ¡Muchas gracias por compartirlo!