¿Puede un español de clase media invertir en el sector inmobiliario?
Si leíste el email de la semana pasada, estoy experimentando e investigando.
Hoy quiero comprobar qué tan jodida está la clase media.
¿Se puede realmente invertir en el sector inmobiliario teniendo un sueldo normal?
¿Qué se necesita para hacerlo?
Empecemos.
¿Qué entendemos por español de clase media?
Cuando pensamos en clase media, se nos viene a la mente la gran mayoría de familias y personas que conocemos.
Para este experimento, tomaremos como referencia el salario moda, el que más se repite.
El salario medio creo que es menos representativo dentro de nuestra sociedad ya que hace media entre los ninis y Amancio Ortega.
Así que consultando San Google, el salario moda en España es de 18.503€ lo que podríamos redondearlo en 1.400€ netos mensuales (a 12 pagas).
Para seguir con el experimento, voy a poner de edad los 30 años, la edad media de independización de los españoles.
Si consultamos el INE (Instituto Nacional de Estadística), nos dice que para menores de 35 la riqueza neta total ronda los 22.000€, algo así como un poco más de 1 año de salario.
Y para terminar, según varias fuentes incluída el INE, los hogares españoles ahorran de media un 7% de su salario.
Por lo que en resumen:
30 años.
Recién independizado.
1.400€ mensuales (12 pagas) y 22.000€ en el banco.
Ahorra 98€.
Todo esto implica que al ahorrar solo el 7% suponemos que vive de alquiler por lo que se tiene en cuenta para el experimento.
Teniendo estos datos claros, comencemos.
El ejemplo de la semana pasada
Parece casualidad, pero el español medio se parece mucho al ejemplo que puse la semana pasada de qué haría yo con 25.000€
Por ponernos en las mismas condiciones, necesitaría ahorrar esos 3.000€ lo que con su tasa de ahorro nos iríamos a 30 meses vista.
O lo que es lo mismo, los 32 años.
Ahora bien… si ya sabemos que podríamos permitirnos una vivienda de 90.875€ (si no sabes de donde vienen los cálculos, te recomiendo echarle un ojo a la newsletter de la semana pasada), sigamos haciendo suposiciones.
Si fuese una pareja, se doblaría.
A los 32 años podrían comprarse un inmueble de 180.000€
Revisemos el precio medio por Comunidad Autónoma para ver donde podrían invertir con esa capacidad ecónomica.
Pero antes, marquemos las normas:
Vivienda de 70 metros.
¿Por qué? La mejor forma que tengo de hacer este experimento es a través del precio medio por metro cuadrado que arroja Idealista (aunque sabemos que nunca es el precio final de venta).
Con nuestro ejemplo, podríamos permitirnos un precio por metro cuadrado de 2.571€ (recordemos que estos datos son con cálculos en pareja).
Baleares: 4.445€ m2 en 2024.
Ciudad de Barcelona: 4.447€ m2 en 2024.
Provincia de Barcelona: 2.692€ m2 en 2024.
Ciudad de Madrid: 4.622€ m2 en 2024.
Provincia de Madrid: 3.504€ m2 en 2024.
País Vasco: 2.945€ m2 en 2024.
Comunidad Valenciana: 1.925€ m2 en 2024.
Valencia: 2.610€ m2 en 2024.
Si te fijas, resulta curioso como según los datos, una pareja de clase media no puede comprar un inmueble medio en las zonas donde más personas viven.
Donde se concentra la gran mayoría de nuestro país.
¿Cómo es esto posible?
Lo que el ojo no ve
Si piensas fríamente los datos anteriores, hay un detalle que es ‘esperanzador’ para aquellas personas que decidan invertir en el sector inmobiliario.
Las pronvincias donde no podrían comprar un inmueble son a su vez las provincias (o CCAAs) menos rentables de nuestro país.
Así que por lo menos, podrían vivir en un gran centro de población e invertir en otras zonas.
Para estas personas, atreverse a comprar ‘fuera de nuestra zona de influencia’ puede suponer un reto, por lo que no es descabellado pensar en comprar a través de alguien.
Un personal shopper inmobiliario.
Una agencia de confianza que incluyan la gestión…
Impacto del cashflow en el salario
Nuestro querido protagonista del experimento se decidiría a invertir en un inmueble a sus 32 años.
Un inmueble como el del ejemplo de la semana pasada.
Se quedaría totalmente a 0€ pero podría alquilar ese inmueble por unos 700€ de media.
Podría ser mejor o peor, pero usemos ese dato como medio.
¿Cuánto quedaría neto de cashflow mensuales a esta persona de su inmueble de 90.000€ alquilado en la periferia sur de Valencia?
Los cálculos van a depender muchísimo de cada caso pero para que te hagas una idea, podríamos hacer el siguiente cálculo:
30€ mensuales de comunidad.
150€ de IBI.
200€ en seguros.
50€ mensuales extras (periodos vacíos…).
Lo que supondría unos gastos anuales de 1.310€ o 110€ mensuales.
A esto, habría que sumarle la cuota de la hipoteca que rondaría (obteniendo un 90% como hablamos la semana pasada) los 250€.
Haciendo cálculos, el cashflow después de gastos que nos llegaría a nuestro bolsillo sería de 340€.
Que despues de impuestos (alquilándolo como vivienda habitual) rondaría los 300€.
300€ mensuales.
Esto supone un aumento del salario de esa persona del 21%.
¿Cuánto tardaría esa persona de clase media en conseguir ese aumento simplemente por su mejora laboral?
¿Siguiente compra?
Por dar ese puntito extra, hagamos una pequeña simulación a ojo de lo que tardaría esa persona en poder comprar su siguiente inmueble.
Y como no, vamos a intentar afinar aunque hagamos los cálculos aquí y ahora.
Supongamos que no va a poder ahorrar el 100% de lo que se supone que sería su cashflow mensual y su salario.
Los imprevistos siempre están presentes aunque se olviden en la mayoría de cálculos.
A mi me gusta hacerlo así:
Si ahorra 98€ al mes, multiplicaremos x 10 meses: 980€ anuales de ahorro.
Si ahorra 300€ al mes de su inmueble, multiplicaremos de nuevo x 10 meses: 3.000€ anuales de ahorro.
¿Por qué Hool? Ya has tenido en cuenta periodos vacíos, gastos para extras…
Porque el futuro es impredecible.
Esto me lo enseñó mi hija de 7 meses… los cálculos son eso, cálculos.
La realidad es a veces distinta.
Por redondear, esto supondría un ahorro anual de 4.000€.
Ahora bien, por si no lo sabías, para inversión (podrías decir que la primera vivienda era como vivienda habitual al no tener hipotecas) los bancos suelen conceder un 60% del precio total.
Lo que con un bróker podríamos aumentar a un 70%.
Para no liarnos con más recálculos, tomaremos ese 70% como cierto y añadiremos los 3.000€ de honorarios como coste.
Para comprar una vivienda de 90.000€ el banco nos financiaria 63.000€, por lo que 27.000€ deben salir de nuestro bolsillo.
A eso hay que sumarle un 10% de gastos (9.000€), 3.000€ de puesta a punto del inmueble (que casi cualquiera que compres los necesita) y 3.000€ del bróker hipotecario.
Esto hace un total de 42.000€
O lo que es lo mismo, 10 años de ahorrar todo lo que generes sin posibilidad de poder llegar a disfrutar de ese dinero.
¿Merece realmente la pena?
Escalar inversiones y escalar laboralmente
Un dato que no se tiene en cuenta a la hora de hacer estos cálculos es la mejora laboral que suelen sufrir la mayoría de personas.
No he tenido en cuenta la subida normal que se realiza anualmente debido al IPC ya que la inflación de los inmuebles subirá al mismo ritmo.
Pero si todo va como suele funcionar, en esos 10 años una persona promedio debería haber percibido unas 3-5 subidas salariales.
Entrar a divagar y calcular estos escenarios ya sería demasiada hipótesis pero te dejo con la reflexión en la cabeza de que probablemente no se tardaría 10 años en comprar un inmueble similar.
A cuanto mejor seas en tu trabajo (y te lo reconozcan) menos tiempo tardarías en conseguirlo.
Resumen
Más allá de los números, vemos que realmente la inversión inmobiliaria es un gran complemento económico.
Conseguir que pase de complemento a sustento principal es algo que menos gente de la que cree terminará consiguiendo.
Eso sí, si cada 5 años puedes conseguir un aumento de tu salario extra de 300€… poca broma.
Y sin contar la parte que cada mes el inquilino amortiza de tu hipoteca.
Un ladrillo más cada mes, que no es dinero en tu cuenta pero si riqueza en tu patrimonio.
Porque de los 250€ de hipoteca, 175€ irán a parar directos a tu bolsillo.
Y eso, con el tiempo, irá en aumento.
Nos leemos pronto, un fuerte abrazo, Julio.
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PD: acabamos de publicar el último episodio de Bar Inmobiliario, hoy más tertulia que nunca. Álex y yo hablamos sobre lo duro que es empezar en este sector siendo joven, sobre las mejores anécdotas que nos han pasado haciendo visitas y sobre la ventaja clave que nos hace dedicarnos a esto.
PD1: voy a cerrar los patrocinios esporádicos.
Únicamente voy a dejar que vengan a esta newsletter empresas que hayan estado por aquí más veces y que quieran un acuerdo a medio/largo plazo.
Si eres una empresa y quieres compartir con La Fiebre del Ladrillo este 2025, es tu momento.
Ya hay 2 empresas que nos acompañarán y queda 1 único hueco.
Estoy contigo en ello!!! A saco ahorrando para que no s eme escapen más oportunidades en compra1piso e intentando empezar con algún ingreso extra a través de internet con la ayuda de NUDISTA 👍👍😜😜
Pues por 300 € mensuales el quebradero de cabeza de buscar inquilinos serios, que no te ocupen el piso, y no sé si has incluido gastos de reparaciones, no sé, no me gusta cómo inversión