La nueva moda.
O no tan nueva.
Hoy hablamos del alquiler por habitaciones, ese modelo de negocio tan simple que su base lleva haciéndose desde hace miles de años en todos los sectores y negocios.
Se me viene a la mente las pizzerías callejeras de Nueva York donde te venden un trozo de margarita a 1 dolar (de 12 porciones) mientras que la entera cuesta 10.
Magia.
Un término tan famoso como ‘divide y vencerás’ que fue usado por Julio César o Napoleón, entre otros.
Una técnica mileniria que se ha metido dentro de nuestro sector inmobiliario.
Empecemos.
El patrocinador recurrente vuelve:
Hace 50 días justo Equito lanzaba su inversión número 21 a través de esta newsletters.
Hoy, día 27 de Mayo, me comunican que este viernes 03 lanzaron la número 27.
Van como una moto.
Y lo mejor de todo, consiguen recaudar el capital en horas.
Si no te quieres perder la nueva joya de Equito:
No solo puedes entrar en nuevos proyectos si no recomprar en antiguos que ya están funcionando.
¿Qué es?¿Cómo funciona?
Esto va de manera muy simple, cada inquilino con su contrato.
O lo que es lo mismo, cada habitación con su contrato.
Este modelo de negocio nació para satisfacer 1 necesidad, la de vivienda habitual o como veremos más adelante, como vivienda de transición.
La base de este modelo recae sobre la privacidad de la habitación pero donde las zonas comunes se comparten con el resto de inquilinos.
No hay nada extra más allá de en cierto tipos de alquileres habitaciones ‘‘de lujo’’ donde se incluye la limpieza en el precio (que es el principal motivo de conflicto).
O el wifi.
¿Por qué alquiler de habitaciones?
Para mi hay 2 momentums claros.
El primero, cuando importamos el modelo de negocio de otros países más adelantados en materia de vivienda.
El segundo, durante estos últimos años donde la escalada de precios está siendo frenética y cada vez menos personas pueden aspirar a tener una vivienda sin tener que compartir.
¿Es una pena esto que está pasando ahora mismo?
Sí.
¿Quién toma la iniciativa para dar acceso a vivienda a esos perfiles?
Para mi, los inversores.
En esta newsletter jamás verás demonizar a la persona que pone en riesgo su dinero con el fin de satisfacer una necesidad latente a cambio de beneficio económico.
Este tema es el de la pescadilla que se muerde la cola y que genera tanto ‘estrés’ dentro de los debates.
Los precios suben por culpa de los inversores.
Sin inversores no habría viviendas.
El Estado mira para otro lado, dice que hará viviendas y termina haciendo [inserta actividad ilícita favorita].
El inversor genera vivienda que otros ven como esclavitud y no como una vivienda digna.
Si el Estado no crea vivienda, el inversor no compra vivienda y la clase baja (la media ya no existe) no puede permitirse la vivienda que haya, ¿qué hacemos?
El inversor extranjero la comprará.
Prohibámoslo.
Mucho lío, pocas soluciones y 1 generación de personas con pelotas u ovarios que siguen arriesgándose a ganar dinero resolviendo problemas.
Porque sí, lo que da dinero es resolver problemas.
Todo esto sería mucho más fácil si nos dejasen construir sin miedo pero con control.
Las viviendas libres que hay en Albacete no le importan a nadie, lo siento.
Vivimos señalando que hay viviendas suficientes libres en toda España desde nuestro piso en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Bilbao.
El cuenco cada vez pesa más y las manos que sostienen este circo están cada vez más cansadas.
Nos guste más o nos guste menos, el alquiler por habitaciones es una realidad.
Ventajas
La primera y más obvia por lo que cada vez está más extendido, es más rentable.
Un piso que puedas alquilar por 800€ de 3 habitaciones te permite alquilar cada una a 300€.
Acabas de aumentar tu rentabilidad más de un 10%.
Magia de nuevo.
La okupación también es menor, la gente no tiene ese apego a lo que podría ser su hogar.
Es una simple habitación y por eso en muchos casos conflictivos, se van.
La libertad contractual que te permite el Código Civil es mucho más amplia por lo que ambas partes pueden sentirse más cómodas.
Duración, fianza, condiciones de salida…
La probabilidad de impago es menor.
No es lo mismo dejar de pagar un alquiler de 800€ que uno de 300€, creo que se entiende.
Gracias a la libertad contractual la flixibilidad de ambas partes para irse o expulsar es mucho mayor.
Un inquilino puede marcharse de manera más sencilla de una habitación y un propietario puede expulsar a un inquilino bajo más cincurnstancias.
Y por último, debido a todo lo comentado, el alquiler por habitaciones sufre menos en épocas de crisis económicas debido a su precio (e incluso podría aumentar debido a lo mismo).
Desventajas
Aquí viene la que siempre me ha echado atrás, requiere más trabajo.
Por norma general, la rotación de inquilino rondará el año.
La gente quiere prosperar, surprais.
Otra cosa que debido a los tiempos en los que estamos me pone nervioso es que no hay seguros de impago para inquilinos. Sí que es cierto que la probabilidad de impago es menor pero yo soy una persona que busca tranquilidad y esto siempre me ha generado estrés.
Por otro lado, no hay casi gestores que se dediquen a gestionar viviendas por habitaciones.
La gestión de la vivienda habitual la lleva hasta el jardinero de la comunidad, pero esto no.
Un punto muy importante que puede marcar que sea una desventaja o no es tu filtro de inquilinos.
Por norma general, siempre serán de perfil bajo (más conflictivos, con peores trabajos…), pero puedes sacar beneficio de ello.
Suelen existir 2 subtipos: el ahorrador, que quiere estar un tiempo en una habitación acumulando capital para dar el salto a una vivienda propia y el que no se puede permitir un piso ni se lo podrá permitir nunca.
Busquemos a los primeros.
Tomemos cervezas con los segundos (esto es una coletilla de un amigo de confianza que se dedica a esto desde hace años).
Deberemos proporcionar muebles y electrodomésticos, cosa que será cada poco tiempo ya que el mantenimiento en este tipo de alquileres es mayor.
Más lavadoras.
Más uso de electrodomésticos…
No es un modelo recomendable para hacer si estás lejos, como en el caso del alquiler habitual importaría menos.
Como tendremos que estar más pendientes de las habitaciones, es poco recomendable vivir a 1.000km de allí.
Y por último, los problemas de convivencia suelen aparecer siempre y el 90% siempre es por limpieza.
Incluye una empresa de limpieza semanal para las zonas comunes a cambio de un aumento en el alquiler de la habitación y te libras de ello.
Trabajadores vs estudiantes
Al ser de Granada y con tradición en el alquiler de estudiantes, me gusta este debate.
Cuando alquilas habitaciones, puedes hacerlo por 2 perfiles
No sé si más, seguro que sí, pero a mi mente siempre aparecen estos 2 ejemplos y quiero hablar de ellos en este mini apartado.
Cuando alquilas pisos a estudiantes, pagan los padres.
Y encima sabes que tendrás la vivienda libre 1/2 meses al año porque sí o sí se van.
Okupación cero.
Cuando alquilas pisos a trabajadores, puedes dedicar el salón para aprovecharlo y hacer otra habitación.
Aumentas la rentabilidad de tu inversión.
Ambos modelos tienen sus cosas interesantes.
Si el espacio lo permite, hacer habitaciones ‘grandes’ para trabajadores puede hacer que se instalen durante más tiempo para ahorrar.
Y cuando hablo de trabajadores, hablo de personas normales como tú o yo que no nos tenemos que desplazar por trabajo.
También existen alquileres por habitaciones para empresas y/o trabajadores puntuales que van a una ciudad/pueblo durante unos meses y necesitan alojamiento.
Sé que el alquiler a estudiantes es menos rentable, pero tiene varios detalles que me llaman la atención.
Si no te enfocas en el lujo (o para Erasmus), los estudiantes no necesitan los mejores muebles.
Ni los mejores acabados.
Una vivienda en la que se pueda vivir dignamente.
Cuando yo estudiaba en Granada iba a pisos de amigos que los de cuéntame parecían el futuro.
Pero claro, para fumar porros, beber cerveza y estudiar de vez en cuando todo vale.
Poca inversión y un retorno decente.
En cuanto a pisos para trabajadores, la rentabilidad es brutal.
Sacar una habitación más del salón es una auténtica locura si puedes combinarlo con habitaciones grandes y algo de espacio en la cocina para comer agusto.
Existen muchas formas de hacer alquiler habitacional, elige la tuya.
Consejos
Yo nunca podría mi dirección física en el contrato.
Recuerda que solemos alquilar a perfiles peores que los de vivienda habitual (por norma general) y no me gustan los líos.
Esto lo se por un conocido al que fueron a buscar a su casa por unos conflictos en una habitación.
Cuidado.
Como este tipo de contratos van mediante el Código Civil, la libertad para acordar lo que queráis es muy grande.
Si no es cláusula abusiva, siéntete libre de solicitar lo que te haga estar seguro.
Uno de los detalles que he aprendido últimamente y que más me gusta es que podremos entrar en la vivienda cuando queramos siempre que estemos en las zonas comunes o en habitaciones vacías del inmueble.
Si la vivienda se alquila, nos guardamos el derecho de acceder a la habitación por:
15 días antes de la salida para enseñarla, tomar fotos…
Reparaciones
Urgencias: incendios, inundaciones, signos de insalubridad…
Visión a futuro
La pregunta del millón:
Sí, todavía se puede ganar mucho dinero con este modelo de negocio.
Pero aviso, se van a meter a regular.
Y para cuando esto suceda, es mejor estar ya dentro que fuera.
A los propietarios de AirBnbs les va a venir muy bien la nueva legislación, van a cortar la oferta por lo que van a poder subir sus precios.
A los que buscan crear alquileres turísticos, a esos es a los que la nueva ley va a putear.
Si quieres meterte en esto, entra cuanto antes.
Por otro lado, la población española cada vez es más pobre.
Y es más, la inmigración que recibimos (como es obvio) viene de países con menor poder adquisitivo.
Ante la falta de oferta, cada vez más gente busca alquiler por habitaciones.
¿Qué implica esto?
Que es muy probable que los precios de las habitaciones sigan subiendo.
La historia siempre se repite…
Empezamos alquilando feudos.
Luego dividimos en porciones de tierras para hacerlo más fácil.
Esas porciones de tierra se dividieron en pequeñas parcelas donde iban casas grandes.
Pasamos a alquilar plantas enteras de esas casas grandes.
Y de esas plantas, subdividimos en pisos.
Que hoy, son habitaciones.
¿Qué será el futuro? ¿Se puede dividir más una vivienda?
No lo sé, ni quiero imaginármelo… espero no estar aquí para cuando eso suceda.
Lo que es obvio es que es un modelo de inversión que está aquí para quedarse.
Gracias por llegar hasta aquí, este es de los artículos que lleva horas crear.
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PD: si quieres patrocinar esta newsletter, aquí.
Si estás aquí desde hace tiempo, quiero contarte algo.
Lo cuento al final porque únicamente a las personas que de verdad han llegado hasta aquí les interesa.
Hace 1 año creamos Luis (Copy de Incógnito y yo) una newslleter llamada
Cosas que pasan cuando haces cosas.
Después de 6 meses, decidimos dejarla de lado ya que el estaba entrando en un periodo de trabajo frenético y yo iba a ser padre.
A principio de Abril de este año decidí retomarla, pero con un enfoque bastante diferente… algo así como mi diario personal.
Un lugar donde (sin fechas preestablecidas) mando mis reflexiones e ideas cuando vienen, algo así como para dejarlas en algún lugar que me sirva como diario.
Si quieres echarle un ojo a ese lado más personal:
Te dejo una muestra del último capítulo de mi diario personal online.
Buen artículo Hool, como de costumbre. Quizás echo de menos comentar la parte de fiscalidad, que es otra desventaja de la modalidad por habitaciones respecto del alquiler tradicional.
Estoy empezando ha gestionar el alquiler de inmuebles y solo leeros a ti y tus compis del club inmobiliario me está ayudando un montón, gracias