Las 3 vías que generan rentabilidad inmobiliaria
Me cae bien la gente que usa la de:
Si el piso cuesta 100.000€ y tiene un alquiler mensual de 500€, da un 6% bruto.
Y se quedan tan anchos.
Manda huevos.
¿Te has dejado la sartén en el fuego?
Piensa un momento. Te has ido de casa con prisas, llegabas tarde el trabajo… ¿A que has dejado varios aparatos enchufados? ¿y si alguno peta y tu casa es una montaña de cenizas al llegar?
Bueno, no pasa nada si tienes seguro, ¿no? unos cuantos meses de espera, papeleos, llamadas… Y si no tienes seguro… pues ya puedes vender tu coche o liquidar tu cartera de acciones para pagar.
¿A que no te apetece nada esta situación?
Pues para eso está Tuio. El seguro 100% digital sin permanencia. Sí, sin permanencia, que lo puedes cancelar cuando tú quieras. Y que responde de verdad.
Porque los seguros tradicionales no molan a nadie, ni el precio ni los procedimientos taaan complicados.
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Calcula precio y entra en el nuevo mundo de los seguros.
Que sí.
Que esas son las cuentas que hace el 95% de la gente, pero nosotros estamos en el otro lado.
Si me lees, creo que estás por encima de la media. Y no porque yo lo esté, si no porque así puedes detectar a un imbécil que todos los lunes llega a tu casa a las 06:46am.
Y claro, ya los ves llegar durante todo el día.
Cuando invertimos en un inmueble, la gente se queda en la superficie de la rentabilidad real que se genera.
Hay un mundo más allá que debes descubrir si de verdad estás interesado en el sector inmobiliario.
Rentabilidad por alquiler
Esta es la rentabilidad de la que hemos hablado antes, la de la cuenta de la vieja.
Ese 6% que hemos calculado arriba, es lo que la mayoría de la gente usa para calcular si una operación es buena o mala.
Y eso es una cagada, de las gordas.
Cuando termines de leer este email entenderás por qué.
Está claro que esta es la rentabilidad más importante, pero no la única.
Esta es la que marca lo que vas a recibir cada mes, esa renta mensual que te ayudará a pagar los gastos asociados a la vivienda.
Y lo que sobre, para fiestas con el tito Berni.
Me pregunta la gente más de lo que me imaginaba hace 3 años si un 5% neto es una buena rentabilidad.
El daño que se ha hecho en las redes sociales es increíble, nos estamos cuestionando si un 5% neto es una buena operación.
Los dobles dígitos existen, pero hay muchísimo riesgo asociado. Normalmente, esa rentabilidad te la van a dejar pisos de mierda y que con todo el respeto, se los alquilarás a inquilinos de perfil medio/bajo.
Si encuentras una buena oportunidad que te deje un 5% neto, métete o no, pero no dudes de que es una cosa interesante.
Rentabilidad por revalorización
La segunda pata de la rentabilidad viene del incremento de precios de la vivienda.
Que la vivienda siempre sube no es cierto, pero a largo plazo, termina subiendo.
Para que te hagas una idea, se ha calculado el incremento anual del precio de la vivienda en España y es superior a la inflación media, imagínate.
Mientras la inflación media en los últimos años se sitúa entorno al 2.5/3%, el aumento del precio de la vivienda ronda el 3.5%.
En el ejemplo anterior, esa vivienda de 100.000€ a largo plazo su precio irá subiendo entorno a un 3%.
Si compras un inmueble en el peor barrio de tu zona es posible que no, no me jodas, pero todos sabemos diferenciar una zona que a la larga, los precios puedan subir con el resto de la zona.
Haciendo números tontos, ya no tenemos ese 6% bruto que hemos calculado, ahora hay que sumar ese 3% anual invisible que poco a poco hace que nuestra vivienda valga más.
Esta actualización del valor está muy infravalorada, por todos. No tenemos vista largoplacista y eso nos hace perder las mayores rentabilidades.
El ejemplo más claro son tus padres.
¿Por cuánto compraron su vivienda? ¿Cuánto vale ahora?
¿Crees que eso no seguirá sucediendo?
Me río por no follar.
Rentabilidad por apalancamiento
Y la última rentabilidad, viene dada si tienes hipoteca y tienes el inmueble alquilado.
Cuando pagas una hipoteca, una parte son intereses y otra capital, creo que con esto no te estoy descubriendo el fuego.
Pero claro, ponte el siguiente ejemplo:
La vivienda de 100.000€ tiene una hipoteca mensual de 150€, por poner algo. Cuando tu inquilino ingresa esos 500€ de la renta, tu destinas una parte a pagar cada mes la hipoteca.
De esos 150€, pongamos que 100€ son capital y 50€ son intereses.
No solos estas ganando los 350€ de cashflow mensual (que otros 100€ se te irán en gastos de seguros y mierdas) si no que de los 150€ que mandes al banco, 100€ son tuyos.
Cada mes que pasa, tu propiedad es más tuya que del banco.
Poquito a poquito, poquito a poco me la voy camelando.
Y eso es otra rentabilidad que hay que tener en cuenta, el inquilino está pagando tu vivienda por ti.
Importante
Como dije hace tiempo, estoy enfocado ahora mucho más al tema inmobiliaria en Ibiza por lo que si necesitas algo, aquí estoy.
Vender, comprar, irnos a un bar… lo que quieras.
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Y hasta aquí hemos llegado esta semana.
Por cierto, hace tiempo que no pido temas sobre los que escribir.
¿Qué te gustaría leer por aquí?
Nos vemos la semana que viene, si el Ayuntamiento me lo permite.