La pregunta que me ha hecho hasta el cura de mi pueblo en los últimos 3 meses.
El sector inmobiliario a vista de pájaro.
Tú encárgate de tener el café en mano que de entretenerte los primeros minutos del lunes me encargo yo.
He recibido la misma pregunta durante los últimos 3 meses sin exagerarte unas 157 veces. No es coña.
La pregunta a la que todo el mundo quiere respuesta es la misma:
¿Es buen momento para invertir en el sector inmobiliario?
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Lee esto si te tiras pedos. Ahora te digo por qué.
Antes te cuento una breve moraleja.
Tú te consideras una persona única. Y tu vecino también.
Si te enfocas en lo común en lugar de lo diferente, tienes un gran enfoque para vender.
Enseño a vender más utilizando UNA sola técnica de ventas que te es útil casi seguro. Sin importar la experiencia que tengas, el precio o qué servicio vendas.
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PD: todos los humanos funcionamos igual, solo hay que saber destilar lo que tenemos en común y venderás a quien quieras lo que quieras. Por eso has leído hasta aquí empezando por tirarte pedos.
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La respuesta fácil, lo que debes tener en cuenta siempre es que si los números son buenos, da igual si estamos en crisis o no. Mucha gente se deja llevar más de lo debido por la situación y dejar escapar oportunidades cuando los números acompañan.
Ahora bien, analizando la situación actual te diría que te esperes. En épocas indecisas no hay mejor opción que estarse quieto y creo que pronto empezaremos a ver oportunidades interesantes.
Si me preguntas ahora mismo (y como leerás en estas líneas), no creo que vayamos a tener una crisis en el sector inmobiliario como en 2008. Ni de broma. Es por ello que creo que el rango de oportunidades que veremos será mucho menor. Con la argumentación que verás a continuación verás el por qué de estas palabras.
¿Es un poco contradictorio esto que te digo? Probablemente sí. Por un lado estoy aconsejando estarse quieto y por otro estoy diciendo que no habrá las mismas oportunidades que en 2008.
Estoy convencido de que para la gente que esté medianamente formada (como estoy intentando que estés con esta Newsletter) llegarán cosas interesantes.
¿Qué escenarios crees tú que nos vamos a encontrar con el mercado de obra nueva y de segunda mano?
Debido a mi condición de promotor, estoy un poco polarizado en esta respuesta. Como todos sabemos, las materias primas han sufrido un aumento considerable y ya se sabe que la inflación no va a ser transitoria como intentaron vendernos.
Cuando antes para unas calidades medias el precio por metro cuadrado estaba en 850€ por decir algo, ahora mismo está en 1.100-1.200€. Esto significa que si a los promotores nos cuesta más hacer una vivienda, el precio de un piso de obra nueva no va a bajar, si no que es más que probable que suba y repercutamos parte de esta subida en el cliente final.
Ahora vamos al otro lado, a las promociones que están a medio construir desde que todo este lío empezó. Habrá algunas promotoras que no hayan podido terminar de vender todas las unidades a los precios marcado y deban vender por debajo de coste, perdiendo dinero.
Esto serán casos puntuales, desde 2008 la financiación a promotores está muy controlada. Como bien he dicho muchas veces, las exigencias que sufrimos ahora mismo son tan severas que si nos conceden financiación la finalización de la obra está asegurada al 99%.
Dicho esto, si relacionamos esto con las viviendas de segunda mano, la cosa pinta parecida. Las viviendas de obra nueva y de segunda mano se correlacionan directamente. Si una vivienda de obra nueva de 3 habitaciones vale 200.000€, no esperes que las de segunda mano estén muy por debajo de este precio. Habrá diferencia, pero se estabilizará con el tiempo.
Unas arrastran a las otras.
Y si te paras a pensarlo, uno podría pensar que las viviendas que necesitan reforma tendrán un precio algo inferior a las de segunda mano, pero hay que recordar que la subida de precios de los materiales afecta también aquí.
Es por ello que creo que en los próximos meses veremos una reducción mínima de la oferta y una estabilización de los precios, pero no una caída importante.
¿Y en cuanto a los tipos de interés?
En este punto nadie se pone de acuerdo ahora mismo, la situación tiene tantas variables que es muy difícil encontrar dos opiniones iguales.
Pero claro, si estás aquí es porque te interesa saber mi opinión.
Lo que yo pensaba hace un par de meses era que la subida de tipos para final de año se iría ralentizando, pero me equivoqué. La inflación sigue desbocada y la mejor forma para controlarla es subiendo los tipos de interés. Ahora mismo tenemos una previsión de que llega una 5ª subida de 75 puntos básicos en EEUU. Lo que hay una cosa clara, a este ritmo nos cargaremos mucha parte de la economía actual. ¿Estarán dispuestos a ello? Parece que sí. En siguientes ediciones iremos comentándolo juntos.
Ahora bien, estando esta carta sobre la mesa… ¿Qué harías con tu hipoteca? Sinceramente, he visto varios estudios que ponen de manifiesto que el tipo fijo seguirá siendo rentable hasta final de año. Lo que ojo, que a este ritmo las hipotecas variables se están poniendo golosas.
Haremos una edición hablando sobre las hipotecas a final de año.
¿Ves ahora un poco más claro la opinión inicial de que yo me estaría quieto?
Hay muchas veces sobre todo cuando hablamos de inversiones que lo mejor es estarse quieto. Todavía no estamos libres de cualquier cisne negro que termine de reventar la economía mundial. La tercera guerra mundial no está tan lejos como nos creemos. Y no digo que nos liemos todos a nucleares, pero hay muchos conflictos abiertos ahora mismo.
Yo no se tú, pero veo a la gente muy tranquila todavía por las calles y eso me da miedo. Me da miedo porque creo que la cosa aún no ha terminado.
Ahora mismo hacer algo es jugar al 50%, no tenemos señales claras de absolutamente nada. Solo los números de una buena operación podrían decantar la balanza.
Si estuviese empezando mi camino en el sector inmobiliario, me dedicaría a seguir formándome, a comenzar a analizar posibles inversiones, a rastrear el mercado…
PD: sin fechas disponibles este 2022 para patrocinar la Newsletter, gracias a todos los que habéis apoyado a ImHere.
PD1: se que dije que esta semana hablaría de las recompensas por traer a gente, pero estamos un poco liados… no me matéis.