La peor Newsletter hasta la fecha.
La semana pasada la mejor.
Esta semana la peor.
La peor para el sector inmobiliario, porque vamos a desnudar todos sus defectos y plantearemos alternativas de inversión sexys.
Empezamos con clickbait, malo malo.
Tu y yo ya somos personas inteligentes. O eso creo.
Sabemos que todos los estilos de inversión tienen sus ventajas e inconvenientes.
El sector inmobiliario protege de la inflación.
Es un activo tangible.
Genera en la mayoría de casos flujo de caja positivo.
Todo eso está muy bien, lo bueno todos nos lo sabemos.
¿Pero y lo malo? ¿El sector inmobiliario no tiene taras?
Vamos Rafa, no me jodas.
Lo que no nos gusta del sector inmobiliario
En frío se me ocurren 3 grandes problemas que sufre este tipo de inversión.
1 - Alta necesidad de capital
Aquí no hay que ser Einstein para entenderlo. Hasta Falete saliendo de la piscina sabe a que me refiero.
Para invertir en el sector inmobiliario y empezar a generar rentas vas a tener que invertir un capital mínimo. Muchos gurús te dirán que con 10.000€ se puede hacer. Y tienen razón, pero pon al humano medio a hacerlo.
Si me preguntas a mi, diría que el capital mínimo sería 30.000€.
El 10-20% inicial.
El 10% gastos.
El pequeño lavado de cara que necesitará.
Al final empiezas a sumar y te das cuenta de que con los 10.000€ has pagado impuestos y poco más.
Ahora llegamos a otro punto de engaño.
Con ese capital por norma general aspirarás a rentabilidades altas pero a riesgos más elevados.
Hay un patrón común entre todos los inversores inmobiliarios que conozco y es que con el tiempo van eligiendo propiedades que generen una rentabilidad menor pero que el perfil de inquilino sea mucho mejor.
Menos rentabilidad. Mejores inquilinos. Más tranquilidad. Duermes por la noche.
Para empezar, debes tomar riesgos. Seguro.
Pero una vez que lleves un tiempo, estarás cansado de los pisos que generan una rentabilidad superior.
O no. No te conozco.
Mi experiencia me dice que sí, pero seguro que tu cuñado te ha dicho que no.
No puedo competir ante tanta inteligencia junta.
2 - Demasiada burocracia.
Contrato de reserva.
Contrato de arras.
Nota simple.
Certificado energético.
Certificado de la comunidad de estar al corriente de pago.
Certificado de deuda actual por parte del banco.
Inspección Técnica del Edificio.
Registro de la propiedad.
Notaría.
Para para HooL, ya te sigo.
Al 99% de los inversores que quieren empezar en el mundo inmobiliario leen esto y se les pone la piel de Carmen de Mairena.
No nos engañemos, el sistema para comprar un inmueble no está confeccionado de la forma más eficiente posible.
No me vengas con la de: ‘‘Tío hay que asegurar las cosas, esto no es comprar unos zapatos’’.
Lo primero, no me copies la frase que lo de comprar unos zapatos me lo leíste a mi.
Segundo, el sistema no lo entienden salvo los que estamos dentro.
¿Qué sentido tiene hacer algo tan complicado en un proceso por el cual pasamos la gran mayoría de personas?
Si alguien quiere invertir aquí, se encuentra una cantidad de información abrumadora junto a miles de documentos oficiales que tener en cuenta.
3 - Baja liquidez.
Deshacerse de la inversión inicial no es tarea sencilla.
Existe una media no escrita que dice que tardarás una media de 3-6 meses en vender una propiedad a precio de mercado.
Has leído bien, a precio de mercado.
Si necesitas con urgencia deshacerte de tu inversión por lo que sea, a precio de mercado no será.
Por eso me gusta tener un parking. No genera mucho, prácticamente nada, pero lo puedo vender en un par de semanas sin perder mucho valor.
A lo que íbamos.
Este es uno de los principales problemas que sufren los inversores inmobiliarios.
Inviertes 100 hoy.
Necesitas vender para hacer frente a unos imprevistos.
Vendes por 70 mañana si no, tardarás unos cuantos meses.
La verdad que suena poco atractivo si es tu primera inversión.
Si te metes, que tengas otras formas de tener liquidez si el cisne negro llega.
Alternativas de inversión
Ahora que hemos visto los principales inconvenientes del sector inmobiliario, existen algunas empresas que intentan solucionar estos problemas para acercar esta modalidad de inversión a todos.
Urbanitae
El crowdfunding inmobiliario español por excelencia.
Urbanitae soluciona 2 de los 3 problemas anteriormente vistos.
La necesidad de capital es baja (diría que desde 500€ puedes entrar en sus proyectos). Esto quieras o no, acerca a pequeños y medianos capitales a este sector.
Tramitan toda la burocracia para que en menos de 5 minutos puedas invertir en el sector inmobiliario sin necesidad de hacer nada.
Tienes la experiencia de una marca ya reconocida en España y la seguridad que eso transmite.
Como obviamente no todo se puede solucionar siempre, su liquidez es baja. Una vez que estás dentro del proyecto es casi imposible desinvertir.
En sus FAQs puedes encontrar todo lo que se te venga a la mente.
EstateGuru
Urbanitae en modo Europa.
Se especializan en proyectos más pequeños situados por el centro/este de Europa.
Me gusta algo más que Urbanitae ya que como te digo, se enfocan en proyectos pequeños/medianos y los retornos suelen ser a 12 meses.
Proyectos que me parecen interesantes
Hace un par de semanas estuve hablando con Carlos de Ory, de GoStartupIslands.
Ni me pidió dinero ni yo le pedí dinero por lo que voy a comentar. Esto son unas líneas totalmente sinceras sobre el proyecto que me presentó Carlos.
El proyecto que tiene entre manos desde siempre me ha llamado la atención y ahora que empiezo a ser medio conocido dentro del mundo inmobiliario, quería aprovecharme y tener una charla con él (vaya triple me he marcado, lo sabes).
La idea es simple.
Una mega-urbanización en una isla de Indonesia, el paraíso.
Desde el minuto uno que entras en su web empiezas a ver de que se trata todo esto y donde estará situado el complejo.
Beach club.
Zona deportiva gigante.
Zona de coworking para trabajar.
Restaurante.
Supermercado y lavandería.
Al lado del mar.
Como comprenderás, tenía que enterarme que coño estaba montando este tío a miles de kilómetros de mi casa.
Las obras ya han comenzado y se prevé que estén listas para Octubre de 2022.
Una puta comunidad residencial donde poder currar desde el paraíso y tener todas las comodidades que necesitas.
Vale vale vale vale. Demasiado bonito todo, pensé yo y estarás pensando tu.
Durante la charla, le hice varias preguntas para ver si realmente todo era tan bonito como parece.
La casa que compras no esperes que sea el Buckingham Palace, es una casita pequeña de menos de 40m con un pequeño jardín delante.
A los lados y justo a 6-8 metros delante tuya, tendrás otra casita. Por lo que me contó y si no recuerdo mal, todas son exactamente iguales.
¿Hay garantías dentro del proyecto?
Pues sí y no. Tienes la garantía de que las unidades a 19.000 y 29.000€ se han terminado y que las obras están empezando.
Justo en este momento fue cuando Carlos me convenció. Al no haber garantías, le dije que eso era un punto negativo para su proyecto y su respuesta fue:
‘‘Si de verdad quieres estar dentro y no compras ahora, comprarás más caro… ya me ha pasado’’.
¿Si no puedo ir todo el año, se puede alquilar?
Sí. Esto está pensado para que también puedas sacar una rentabilidad cuando tu no puedas disfrutar de la propiedad.
Obviamente, te cobrarán una comisión por la gestión pero que menos.
No te quiero entretener más con esto, se que por lo menos he despertado la curiosidad en ti y le echarás un ojo al proyecto.
Como lo que me ha gustado sobre esto te importa una mierda, vamos a lo que NO me ha gustado.
El acceso. Al final es una isla remota en Indonesia. Tardas media vida en llegar.
El suelo. El suelo allí es una concesión de 80 años (creo recordar), por lo que siempre será propiedad del gobierno. Hoy puede ser que esté todo bien atado, pero desconozco las leyes que hay allí como para saber 100% seguro que eso siempre será nuestro.
Las expectativas. Si fuese yo, compraría para alquilar y poder ir una vez al año. Creo que las estimaciones de alquiler (habiendo tantas unidades iguales) son un poco difusas. ¿Qué viviendas se alquilarán primero? ¿Se repartirá el beneficio entre todas las que estén disponible para alquiler?
Estas son mis dudas ahora mismo, pero probablemente Carlos en una segunda conversación podría responderlas perfectamente.
Si te gusta, échale un ojo.
Y si no, pues ábrete una cerveza.
¿Te interesa que analicemos algún proyecto de inversión inmobiliaria alternativa? Coméntamelo abajo en los comentarios.
Lo que sería bueno.
Un proyecto de inversión inmobiliaria alternativo que resuelva las 3 claves iniciales.
Que puedas invertir con poco capital.
Que eliminen toda la burocracia y en menos de 1 minuto puedas invertir.
Que puedas desinvertir rápidamente sin perder una gran parte de tu capital.
Que locura sería poder crear algo que resuelva tantos problemas en un único proyecto. ¿No?
Se que existen ya casos que intentan resolver esto, pero me he llevado una gran decepción.
Estos proyectos ‘‘se equivocan’’ en los números que usan los inversores para determinar si invierten o no.
Estos proyectos ‘‘recaudan’’ un 50% o más de la emisión de tokens por parte de sus propios fundadores. Esto no está mal, pero generan FOMO en las redes intentando hacer ver que todo es un éxito.
Dime tú si no sería mucho mejor si fuesen transparentes.
Oye chavales, que los fundadores nos quedamos el 50% de la emisión para este proyecto por que confiamos en él.
La historia cambia mucho.
Si encuentro un proyecto que resuelva estas 3 variables, os lo traeré encantado en próximas ediciones.
Mientras tanto:
sean malos, pero destruyan las pruebas.
Nos leemos pronto,
HooL.
PD: tomé una decisión sobre la guía para NO pardillos pero no ha le contado aún. No le daré bombo por ningún lado, solo la tendréis aquí.
Por que sois los que siempre me acompañáis. Los que de verdad merecéis saberlo.
La guía estará disponible únicamente durante 72 horas y con plazas limitadas (que obviamente demostraré que son limitadas, ya me conoces).
Ah, y una última cosa. No estará más a la venta hasta Navidad de 2022. Tengo otros proyectos en mente y quiero cerrar este como se merece.
Si quieres estar en la preventa con un pequeño descuento: