La mejor newsletter del año
Reeditado
Eres parte de un experimento.
Nadie resultará herido, te lo prometo.
Todo ha sido controlado por profesionales de este sector.
Por favor.
INTENTE ESTO EN CASA
Lo que estás a punto de leer es uno de los ejercicios inmobiliarios más importantes que se pueden ejecutar únicamente durante un corto periodo de tiempo.
A final de año.
¿Estás listo?
Si alguna vez has confíado en mi, lee con atención.
Bienvenido a la mejor época para practica negociación.
No estoy loco.
¿Cuántas veces has podido negociar la compra de un inmueble en tu vida?
¿1?
¿3?
¿5?
¿Eres una bestia y 10?
Practiquemos juntos…
Y quien sabe si conseguiremos algo realmente interesante.
Esto que te voy a contar ocurrió en Noviembre de 2021.
En 2022 no lo hice, los lectores más antiguos sabréis qué nos pasó en casa, por lo que estuve varios meses ausente.
En 2023 por contra, la alegría llegó a casa y tampoco pude hacerlo, Valentina estaba de camino.
Pero este 2024 lo volveré a hacer (y te contaré el mes que viene como ha ido).
Por si no lo sabías, una vez llega Noviembre se empiezan a revisar objetivos.
En concesionarios.
En seguros.
En bancos.
En decenas de sitios empiezan a analizar cómo ha ido el año.
Y si ha ido regular, muchos de ellos como bien sabrás empiezan a sacar ofertas.
Los bancos, no iban a ser menos.
Todo el mundo oculta que tiene objetivos y que tienen que vender un mínimo de cartera para terminar el año pero la realidad es que sí.
Necesitan vender pisos.
Y aquí entramos nosotros.
Uno de los portales que más uso (y usé para este experimento) es ServiHabitat, la inmobiliaria de La Caixa.
¿Qué hice?
Buscar zonas interesantes como Oviedo, Cosa Este de Málaga, Granada… y lancé ofertas.
15 pisos entraron en mi radar.
Mandaba mensajes muy similares a estos:
Hola. He visto propiedades similares en la zona por un 50% menos. Me gustaría pasar una oferta de (-60% precio de venta).
Hola. He visto la propiedad y calculo que necesita más de 25.000€ de reforma sin verla presencialmente. Me interesa, pero no puedo jugármela. Ofrezco (-70% del precio).
Hola. ¿Cómo lleváis el cupo de ventas de este año? Tengo liquidez disponible y podríamos llegar a algún acuerdo rápido, ofrezco (-60% precio de compra).
¿Qué creéis que sucedió?
El mismo día recibí llamadas de 5 de los 15 inmuebles.
Al día siguiente, se pusieron en contacto conmigo 8 más.
13 de 15 inmuebles contactados.
Siempre usaba la misma ‘cantinela’ para todos:
Somos un fondo de inversión de Ibiza que necesita invertir 2-3 millones de euros antes de que termine el año y somos conocedores de la situación excepcional que sufren los bancos a final de año.
1 - Genero interés al decir, fondo de inversión (y le meto el punch de IBIZA).
2- 2 o 3 millones antes de que acabe el año. Aquí su mente empieza a imaginarse ya una operación que cierre el año como se merece.
3 - Les digo de antemano que conozco las reglas del juego, por lo que me van a tratar como a un jugador y no como a un pardillo.
De estas 12 llamadas, 8 terminaron rápido ya que se encerraron en que no podían reducir el precio más de lo que ya estaba en la web.
Perfecto.
Pero los otros accedieron a hablar.
Las primeras contraofertas que recibí rondaban el 10% de bajada de media.
No esta nada mal para iniciar una negociación.
¿Cuál fue el resultado entonces de todo esto?
Si lo piensas fríamente, no importa.
El objetivo era poder negociar, poder practicar una de las partes más importantes a la hora de invertir en el sector inmobiliario.
El trato con otros seres humanos.
Con 2 horas de mi tiempo, conseguí 4 oportunidades para poder negociar. Para poder analizar un inmueble y presentar ofertas lo más ajustadas posibles. Para sentir esa presión de llegar a cerrar algo.
Llegados al final, las 2 opciones son demasiado simples.
Si has llegado a encontrar una verdadera oportunidad de oro, te has encontrado un euromillón sin jugarlo.
Y si finalmente no te interesa ni con el mayor descuento posible, inventas cualquier excusa de que el fondo ha encontrado activos por otro lado… y listo.
Pero, me juego una cerveza a que no has caído en algo.
Esta gente se quedará con tu número. Con tus datos.
¿Y que significa esto?
Que te tendrán en cuenta para posibles ofertas interesantes ya que representas a un fondo de inversión.
Sin hacer nada, has iniciado tu primera red de contactos.
De nada, ya me invitarás a una cerveza cuando nos conozcamos.
Estas son las cosas que la gente no quiere enseñarte.
El sector inmobiliario es muy opaco y los inversores son como Golum con el anillo.
Mi tesoroooooo…
Si te sientes ofendido por el tiempo que le he hecho perder a esta gente, lo siento.
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La balanza del karma.
Si tú también quieres mejorar tu karma, envíale esto a alguien que le pueda resultar interesante.
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Extra extra extra
Para terminar, quiero detallar un par de puntos clave que creo importantísimos.
El primero, una vez entres en negociación, adjunta a la oferta un mini-informe explicando el por qué.
Aquí ya debes ser ingenioso y empezar a justificar tanto por comparación de mercado como por valor de reposición del inmueble.
Siempre es más fácil justificar una gran reforma que una comparativa con inmuebles similares.
Segundo, esto poca gente lo conoce fuera del sector bancario pero hay muchas entidades que tienen un presupuesto fijo para dar hipotecas.
Por ejemplo, a Ibercaja le han dado 30 millones durante 2024 para dar hipotecas, es decir, para mejorar condiciones a clientes que crean interesantes.
Si ese banco tiene inmuebles que quiere liquidar y presupuesto aún para dar hipotecas, puedes estar ante una operación interesante.
Te colocan el piso y te dan el dinero.
Tercero, esto es algo para gente que ya tiene experiencia pero negociar por lotes siempre es mucho más fácil que negociar por 1 solo inmueble.
Si sois varios inversores, podéis sacar mejor rendimiento que uno solo.
La unión hace la fuerza, dicen.
Y cuarto y último, para presentar ofertas hace falta dinero.
Aquí nadie hace perder el tiempo a nadie.
Este tipo de newsletters supera las 4 horas de creación por lo que si me echas una mano dándole al botón de me gusta, sería increíble.
Y si lo compartes en tus redes…
O si quieres dejarme un comentario, estaré al otro lado de la pantalla.
PD: ayer subimos a la Tertulia del Bar inmobiliario un episodio donde hablamos de casas pasivas.
Casas eficientes.
Hablamos de cómo hacerte tu casa en menos de 6 meses.
Hablamos también de qué está pasando dentro de las casas pasivas y por qué cada vez se habla más de ellas.
Te dejo aquí el episodio:
Muchas gracias Julio. La verdad es que esas ideas solo se les ocurren a gente con conocimiento y picardía. Y se ve que tú vas bien servido de las 2 😜. Cuando pases por Málaga te pago la idea en cervezas😉
Muy buena información. Muchas gracias por el aporte que vale su tiempo en oro.