Flipao inmobiliario - Parte 1.
Mierda, quería poner Flipping en el título.
Pero no.
Hoy hablamos del famoso Compra - Reforma - Venta.
¿Es tan rentable como dicen? ¿Cómo coño se hace?
Hoy no hay patrocinio, pero sí recomendación amistosa:
Inversor Directivo o Alberto, es una de las personas a las que sigo dentro del sector inmobiliario.
Su enfoque como inversor donde relaciona siempre el buen hacer, las buenas prácticas y una mentalidad como la que creo que deberíamos tener todos es algo que siempre me ha llamado la atención.
En cuanto entras a su web, te regala un documento de 58 páginas llenas de una historia personal en la que cuenta principios, métodos y estrategias para invertir y escalar tus inversiones inmobiliarias de forma rentable…
Pero siempre, con los pies en la tierra.
Te dejo la puerta abierta a su casa.
Te explico algo.
El resumen Compra - Reforma - Venta es la mayor hija de puta que te vas a comprar en el sector inmobiliario.
Parece fácil, como aprender aquel centro del campo que nos hizo campeones del mundo.
Busquets - Xavi - Iniesta
Pero una vez estás dentro, encuentras a Gravesen dando palos y haciendo su famosa jugada ‘‘la Gravesinha’’ o a De Jong dándole una patada en el pecho a Xabi Alonso (que también era titular en aquellos entonces).
Lo que parecía hacerlo fácil y ganar dinero, se termina convirtiendo en muchos casos en problemazos gordos de los que te hacen terminar sin pelo.
Estoy seguro de que conoces varios casos cercanos a ti. Casos en los que compraron algo, le dieron un lavado de cara o una reforma y terminaron vendiendo por un pico mas.
Seguro.
Es una práctica cada vez más y más común en los centros de ciudades donde el suelo edificable se terminó cuando Naranjito salía en la tele.
Lo que quiero que aprendas hoy es que te van a pagar por 2 cosas.
La primera, que no la más importante, por tu habilidad para negociar y comprar por debajo de precio de mercado.
Si compras algo con problemas o que necesita de actuaciones para tener un estado decente, tienes más poder de negociación que si compras algo en buen estado.
La gente está deseando quitarse el piso antiguo de sus padres, la herencia de la abuela o lo que sea.
No queremos problemas ni calientamientos de cabezas.
Si solucionamos esto, tendremos negocio. Y si podemos solucionarlo, podemos negociar con más fuerza.
La segunda, que no la menos importante, por tu habilidad para resolver problemas como ya he dicho.
Cuanto mayor valor aportamos, más dinero ganaramos. Creo que es una regla bastante básica que todo ser humano con cerebro sabe.
Si compras un piso okupado y tú te encargas de echar a los okupas, darles una paliza y reformar la vivienda, ganarás mucho más dinero que aquel que compra un piso semi nuevo y lo pinta antes de venderlo.
Entrando más en números, he escuchado y leído a muchas personas hablar sobre una regla que se llama la del 70%.
Si una vivienda reformada vale 100.000€ y pensamos que le hacen falta 20.000€, no deberíamos pagar más de 50.000€.
100.000 x 70% = 70.000 - 20.000€ = 50.000€
Veamos los números.
Pagamos 50.000€ por la vivienda y 5.000€ en impuestos. A todo esto, para aumentarle el valor en 50.000€ nos gastaremos casi la mitad, 20.000€.
100k - 50k - 20k - 5k = 25.000€ de beneficio y faltarían por pagar las plusvalías de venta.
Te gastas 75.000€ para ganar unos 25.000€ (sin contar plusvalías).
Mirándolo así a bote pronto, parece una operación buena.
En estos casos, nunca se tiene en cuenta las horas dedicadas, que ya te aviso que van a ser muchas más de las que en un inicio calculamos.
Ni los imprevistos, putos imprevistos.
En una reforma, calcular un 10% del presupuesto extra para imprevistos casi nunca falla, te lo dice uno que vive en una puta obra.
Ahora te hago una consulta…
¿Te imaginas comprando la misma vivienda de antes, pero sin tener que reformar nada? ¿Una vivienda sin problemas que puedas comprar por 50K y vender en pocos meses por 100K? Pues claro que no.
Esas cosas no pasan.
O pasan muy pocas veces. Y siempre por desgracias.
El valor que vas a obtener aumenta con los problemas. ¿Qué problemas?
Una vivienda okupada.
Sin cédula de habitabilidad.
Tapiada.
Sin suministros.
En una comunidad en mal estado.
Una vivienda muy antigua.
Si vas a querer meterte en este tipo de operaciones, tienes que tener claro que aquí vienes a resolver problemas. Cuantos más problemas resuelvas sumado a tu capacidad de negociación más dinero terminarás ganando.
Si la vivienda está okupada, te tocará negociar con ellos. Es una putada, ya que contribuyes a la okupación que está orquestada en gran parte por las mafias, pero en la gran mayoría de casos no hay otra.
Estamos desprotegidos.
Si una vivienda no tiene cédula, tampoco es tan problema (para los que saben como solucionarlo). Pilla un arquitecto de confianza, llévale a la vivienda y cuéntale la reforma, te dirá si es suficiente para obtenerla o no.
Si está tapiada, no te puedo decir mucho… todavía no tengo experiencia en esto.
El mayor de los problemas se encuentra en los suministros. Si has dado de alta suministro que estaban dados de baja sabrás de lo que estoy hablando. Ármate de paciencia.
Y así podemos seguir hablando un rato de cada problema, pero ya me entiendes.
Problema > Solución > Generación de valor.
Bla bla, pero ¿y los gastos HooLipollas?
Hace unas líneas he hablado de tener los números bien atados, pero si vuelves a fijarte detenidamente hay un problema.
Hemos hablado de beneficios nombrando los gastos por encima, sin detalles. En este punto vamos a repasar qué gastos hay que tener en cuenta.
Permisos: para hacer una reforma, necesitarás una serie de licencias/permisos. Todo esto como es obvio cuesta dinero. Hasta las fianzas por residuos hay que tenerlas en cuenta.
Proyecto y Dirección de Obra: si nos metemos en reformas grandes, necesitarás de un proyecto y de alguien que lo supervise. Aquí entrará tu arquitecto de confianza. Si te soy sincero, yo no escatimaría en este gasto. Si tienes todos los papeles en regla, te quitarás de follones futuros.
Albañilería: esta partida suele cambiar mucho a lo largo de una reforma, cuidado. Si van saliendo imprevistos, ellos son los que terminan haciéndolo.
Instalaciones: aquí meto fontanería, electricidad, telecomunicaciones… una partida muy grande. Esta es otra que suele sufrir cambios, pero muchos. Una tubería que hay que mover, un enchufe que hay que quitar o una nueva línea de internet a otra habitación.
Carpintería: tanto de aluminio como de madera, otra partida grande (pero de las más fáciles de controlar).
Herrería: Esta partida suele entrar pocas veces, pero por si acaso te la dejo aquí.
Pintura: fácilmente controlable.
Todos estos puntos son los que tienes que tener en cuenta. De primeras imagino que que dirás, qué fácil… pero no.
Los imprevistos en cada partida son nuestro pan de cada día, jamás lo olvides.
La semana que viene terminamos este email, que ya se ha hecho bastante largo.
Hablaremos sobre los pros y contras de este estilo de inversión.
Nos vemos pronto
PD: queda 1 fecha disponible (que se ha caído el patrocinador) el 31 de Julio para salir en esta Newsletter. Y otra, a mitad de Septiembre, luego ya, nada hasta Octubre.
PD1: y también a partir de Septiembre ofreceré la posibilidad de crear una Newsletter mensual exclusiva hablando sobre una empresa y su producto. Si te interesa, puedes contestar a este mismo email.
PD2: si quieres seguir los avances de mi última obra, te dejo aquí mi Instagram.