Flipao Inmobiliario, cómo encontrar buenos inmuebles y ventajas e inconvenientes. - Parte 2
Hoy sí.
Terminamos lo que empezamos hace 1 semana, el Flipping Inmobiliario.
Qué ventajas y qué inconvenientes tiene.
Y no, no te esperas lo que te voy a contar.
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Empecemos por lo negativo, me gusta empezar llorando y terminar riendo.
El riesgo financiero.
Este tipo de operaciones se realizan sin financiación bancaria por 2 motivos. Ralentiza el proyecto (y esto cuando quieres hacer un CRV rápido es muy malo) y aumenta los costes asociados.
Si me pidieses consejo, te diría que optes por la triple F (Family, Fools and Friends) o por inversores capitalistas.
A los primeros les devuelves el dinero y las gracias, a los segundos el dinero y unos intereses.
Ojo, todo por norma general… habrá casos que a los triple F también les des unos intereses.
**Disclaimer para casos en los que queramos usar financiación bancaria o préstamos personales.
Juguemos con los números (pero sin pasarnos), los del ejemplo anterior.
Caso 1: Préstamo personal de 15.000€ (7% TAE a 96 meses)
Sin entrar en muchos detalles, imagina que a los 6 meses has completado la operación. Lo normal es que en estos casos entre comisiones de apertura, cancelación y los propios de esos 6 meses termines pagando unos 890-1000€ por ese crédito.
Si nos vamos a 1 años, los gastos subirían entorno a 450-500€.
Si nos vamos a 2 años, los gastos subirían otros 900€.
Y todo esto va sumando y sumando cada mes que no puedas liquidar el préstamo.
¿Es viable hacerlo si tienes todos los números bien hechos? Sí. Pero recuerdo los datos del caso anterior.
Invertíamos 75.000€ para obtener 25.000€.
Ahora invertiremos menos, pero también ganaremos menos y el riesgo aumentará.
Importante
Como dato (si puedes afrontarlo)seria interesante que hagas un préstamo al mínimo tiempo posible, como por ejemplo 12 meses.
En este caso, se reducirían los intereses y los costes considerablemente.
Pero claro, pasas de una cuota de 200€ a una de 1.200€. Tú sabrás.
Caso 2: Préstamo hipotecario de 30.000€ (60% del total, 1% fijo a 30 años).
Nos ponemos en el mejor caso de la historia. No vas a pagar NADA. Ni la tasación, ni comisión de estudio/apertura, ni AJD… NADA. Te van a hacer un completo en tu hipoteca. Solo pagarás la de cancelación/amortización.
Esto no es tan raro, es el 99% de los casos que podemos encontrar en Twitter, pero no con el 60% si no con el 90% para una segunda vivienda.
Ah no, espera, que también les regalan los muebles.
Si completas la operación pasado 1 año, no te salva ni Dios de haber pagado unos 300€ en intereses + el 2% del restante (ya que amortizas los primeros 10 años).
A ojo, te faltaría por devolver unos 29.000€, por lo que serían otros 600€.
Y te repito, solo pagas la comisión de cancelación, como los casos de éxito.
Estamos ante el mejor caso y terminamos pagando 900€.
Ahora hemos invertido mucho menos, hemos pasado de invertir 75.000€ a únicamente 45.000€. Pero claro, como hablamos al principio esto puede ralentizar mucho la operación.
**Estos 2 casos los expongo por encima ya que varios de vosotros me lo habéis pedido.
Si te digo la verdad, a mi me gusta valorar todas las opciones y ver con que opción me siento más cómodo. Yo te presento los platos, tú decides cual te comes.
El riesgo psicológico
Me viene a la mente Berta Escobar de La que se Avecina:
‘‘ ¡¡Obras, obras!! ‘‘
Tienes que estar preparado para sufrir. Este punto es muy importante. Vas a sufrir.
Sufrirás por los tiempos que rara vez se cumplirán.
Sufrirás por los costes que probablemente se terminen elevando debido a problemas que irán saliendo al ritmo al que la reforma avance.
Sufrirás por querer tenerlo todo controlado para que el timming del proyecto cumpla y reducir el riesgo de sufrir una caída del sector inmobiliario global o de tu zona.
Sufrirás por no saber como preparar toda la documentación necesaria para realizar una reforma en una vivienda.
Que Dios aprieta pero no ahoga, pero no asustes si a veces te falta el aire. Es normal. Muchos inversores se dedican a esto y siguen vivos, esto da mucha seguridad.
Sopesa realmente si merece la pena pasar por todo, ya que por muy controlado que se tengan las cosas siempre suelen salir detalles que escapan de nuestro control.
Mi padre y sus socios llevaban construyendo años y mira, estampada de 50.000€. Si a alguien con experiencia le pasa, imagínate a nosotros.
Y ahora nos vamos a las ventajas.
Proyecto Paralelo
Su propio nombre lo indica, esto puede ser perfectamente un proyecto paralelo. Pero no para lelos, ya me entiendes.
Este tipo de operaciones te permite no tener que abandonar por completo tu día a día, si no que se puede compaginar perfectamente.
Con 1 ejemplo todo es más sencillo:
Si entras a trabajar a las 9, el 99% de las empresas de reformas empiezan a las 8. Ya te puedes pasar media hora por las mañanas.
Luego, cuando tu trabajo te lo permita, puedes volver a pasar para ir viendo los avances del día,
Nosotros en la obra hacemos algo similar. Vamos a las 07:45 antes de que el día empiece y planificamos que cosas deben hacerse ese día. Si tenemos trabajo de oficina, nos pasamos 1 vez más antes de marcharnos a comer y si no, cada 2 horas podemos estar dando vueltas por la obra.
Este punto se relacionado con la siguiente ventaja:
Aprenderás como nunca
La ventaja que marca la diferencia para mi. Un master de los de verdad. En los 2/3 meses que dure la reforma vas a aprender 50 veces más que leyéndome a mi o a cualquier iluminati del sector inmobiliario.
Vas a practicar la visión espacial, tendrás que imaginarte los nuevos espacios viendo únicamente la vivienda en bruto o en planos.
Vas a practicar la organización, tendrás que (si quieres ahorrar algo de dinero) tratar de cuadrar en el tiempo a cada profesional que vaya a pasar por la reforma.
Por ejemplo:
Albañiles para tirar 2 tabiques y hacer 1 nuevo. Cuando hagan el nuevo, puede ser que quieras enchufes en ese nuevo muro y no sepan dejarte la línea preparada, entra el electricista.
Si vas a cambiar las ventanas, tendrás que llamar a la empresa de aluminio. Y claro, por norma general cuando te colocan la ventana necesitan que alguien tape el contorno. Necesitas tener controlado que el albañil no se te haya ido ya.
Puedo estar 1 hora hablando de ‘‘donde se pisan los trabajos’’ para que entiendas ese punto de organización.
No te olvides de todos los trabajos que sabes que se tienen que hacer pero no tienes ni puta idea de quien los hace.
Puede ser que el de las ventanas te tenga que hacer algún trabajo en cristal para una barandilla.
O puede ser que esa misma persona te haga falta para instalar motores en la puerta del garaje.
La cuestión es que vas a aprender, pero de verdad. Aquí con el móvil en la mano y leyéndome todo parece muy fácil, pero luego aparece la realidad y te pone las cosas claras.
Tiene algo de ‘‘social’’
Puede ser que sea autoengaño para justificar el ego emprendedor de cada uno, pero creo que esto tiene unos tintes sociales que suman.
Si lo piensas en frío, estamos reciclando una vivienda. Una vivienda que dará cobijo a alguien que no necesitará que le construyan una nueva.
Me gusta pensar que estamos dando una segunda vida a estos inmuebles. ¿Te imaginas la vida constante que se le está dando al centro de las ciudades?
Bla bla bla pero, ¿Dónde encuentro estos inmuebles HooL?
Eh tranquilo, no me increpes que ya voy. No me gusta que me metan presión.
Inmuebles antiguos: esta es obvia, llevamos hablando de ellos un buen rato.
Inmuebles en zonas C/D en la escala ABCD: Si todavía no conoces esta cuñaoteoría te la resumo.
Zona A: una zona ideal, el mejor barrio de la zona. Esos barrios donde los precios están elevados y donde competirás directamente con gente que pagaría lo que sea por vivir ahí.
Zona B: un barrio bien, digamos de transición. Estos barrios suelen estar pegados a los de tipo A y son una buena zona para invertir si crees que se convertirán en A próximamente.
Zona C: el barrio de toda la vida. El barrio donde predomina la clase media trabajadora, donde los abuelos llevan viviendo décadas o donde los jóvenes buscan las primeras viviendas para independizarse.
Zona D: los barrios chungos. Barrios donde si estás en el centro de esta zona sales hasta sin ganas de vivir.
Una vez explicado, queda claro que es en la zona C donde podremos encontrar las mejores oportunidades para esto. Pisos heredados, pisos que están en mal estado, pisos que llevan mucho tiempo construidos y necesitan una reforma…
Inmuebles sin ascensor: si un edificio NO tiene ascensor, es un indicativo de que vamos por buen camino si queremos hacer un CRV. Es obvio pensar que las fincas sin ascensor son las que más años tienen.
Subastas: no soy un experto en subastas, ni mucho menos. Diría que no soy ni principiante, pero se que dentro hay muchas oportunidades interesantes.
Locales a viviendas: otra práctica muy común (que hablaremos próximamente) que se está extendiendo. Si el índice de ocupación de la zona lo permite, pasar de local a vivienda puede ser una buena forma de hacer un CRV con grandes márgenes.
Inmuebles de banco: muchas de las propiedades de los bancos están inacabadas, han sido okupadas o están en comunidades que han sido abandonadas. Échale un ojo siempre a la cartera de inmuebles de un banco, nunca sabes que puedes encontrar.
Hay opciones, muchas. Esto tiene el mismo problema de siempre, que requiere un gran trabajo de investigación. Si piensas que vas a encontrar una buena vivienda para hacer CRV en un par de días ya puedes ir apagando la play porque esto no es un juego.
¿Existen este tipo de operaciones? Sería de imbécil dudar de su existencia, pero sería de más imbécil aún pensar que esta es la modalidad más sencilla para empezar.
Si fuese una persona sin experiencia no me calentaría tanto la cabeza, seamos sinceros. Creo firmemente que existen mejores opciones en el sector inmobiliario para empezar, pero siempre leo que lo mejor es empezar con inmuebles que suponen un gran riesgo.
A mi me gusta dormir por la noche, es una manía que tengo. Y claro, no podría dormir tranquilo sabiendo que la primera vez que invierto en un sector estoy entrando en la parte con más riesgo (pero con más rentabilidad potencial) que hay.
Aquí va un consejo (y no una opinión no solicitada de hoy (ah, ni sesgada)), piensa realmente si merece la pena asumir tanto riesgo la primera vez.
Que puede ser que para ti sí, yo que se. Pero para mi no. La primera vez que invertí en cryptos no compré Shiba, compre Bitcoin. La primera vez que invertí en Renta Variable no compré Telefónica, me indexé al SP500.
Luego ya con el tiempo voy probando nuevos tipos de perversiones inverionistas, pero para la primera cita me gusta ir tranquilo.
Y a todo esto, ¿Y Hacienda dónde queda en todo esto?
Te resumo el supositorio.
En el momento de la venta, pagarás la plusvalía municipal y lo correspondiente a las ganancias patrimoniales.
Sobre la primera, te podría comentar cosas pero te estaría mintiendo. Con la nueva reforma no me atrevo a hablar con criterio todavía.
En cuanto a lo segundo es fácil, va por tramos:
Los primeros 6.000€ al 19%.
De 6.000€ hasta 50.000€ al 21%.
De 50.000€ hasta los 200.000€, 23%.
Y el enema gordo del 26%, para casos que se vayan más allá del lambo. Perdón, de los 200.000€.
Cagadas varias al hacer CRV
Me encanta esta sección, me gusta llamarla la:
‘‘Eso a mi no me pasará’’.
1- Empezar con poco dinero.
Es tan simple que he visto olvidar esta parte a mucha gente. El HooL más pesado que la comida de tu suegra te lo vuelve a repetir, haz bien los números.
Si es posible, revisa los números un par de veces y que otra persona te repase cada cuenta… por si acaso.
2 - Perder la paciencia.
Hace unos 3 minutos te he dicho que te armes de paciencia. Si llega el punto en el que pierdes los papeles con alguien de todos los que van a influir en esta operación, el único perjudicado serás tú.
Para hacer flipping hay que tener una mente fría, unos nervios de acero y una paciencia inagotable.
Los problemas vendrán, no lo dudes. Espero que estés preparado para cuando empiece a llover.
3 - Empezar con poco conocimiento.
Este punto inicialmente tiene difícil solución. Si no tienes experiencia, no la vas a adquirir mágicamente.
Aquí veo 2 opciones clara:
O empiezas de la mano de alguien que ya haya pasado por todo este proceso.
O te lías una manta a la cabeza y aprendes a base de hostias.
Ambas son efectivas, pero prefiero aprender de los errores ajenos.
4 - Evaluación previa
Hay operaciones salen mal por que desde el minuto 1 se han enfocado mal. La evaluación inicial es la meta de salida, no la subestimes.
Haz un estudio de mercado previo.
Dale una vuelta a la reforma antes que nada.
Dedica el tiempo suficiente (sin sufrir parálisis por análisis) a la operación. Ni Juan ni Juanillo.
5 - Ojo con la ubicación.
Hay 1 cosa que no podrás cambiar jamás de la vivienda, su ubicación. Mucho cuidado con este punto, es inamovible.
Mucha gente se olvida de este punto y se ciegan por ‘‘la oportunidad’’, cuidado.
6 - Contratar chapuzas.
Lo barato sale caro.
El refranero español en su máxima expresión. Si te quieres ahorrar 2.000€ a la entrada los pagarás a la salida.
No te digo que contrates al más caro, pero ten en cuenta esto.
Y hasta aquí esta secuencia de 2 emails donde hemos desgranado el flipping inmobiliario.
PD: me he pasado a Instagram, aquel lugar es el perfecto para los jubilados que me seguís por los videos de la obra.
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PD2: el Club Inmobilirio vuelve mañana con una selección MUY interesnte de inmuebles filtrados por nosotros, de esos que no encuentras en Fotocasa o Idealista pero que son una inversión interesante.