Exprime tu financiación bancaria.
Este email lo recibiste por equivocación el 10 de Enero.
Te lo vuelvo a enviar porque estaba inacabado…
Y porque hay una secuencia lógica que esto debe seguir.
Así que sin más, te dejo con la versión 2.0 de aquel email que nació antes de tiempo.
Cómo ganar más con menos o cómo exprimir tu financación bancaria hasta límites insospechados.
He dedicado varias horas a seleccionar detalles que pueden marcar la diferencia entre una buena financiación y una mala.
Y quiero que tengas algo en mente, la financiación es más importante que la rentabilidad.
Esto es algo que explicaré pronto.
Vuelve uno de los patrocinadores oficiales
Equito, como ya te comenté, ha decidido seguir 1 año más junto a nosotros.
Este es su tercer año como patrocinador oficial por lo que solo puede significar 1 cosa…
Siguen ofreciendo inmuebles tokenizados para que puedas invertir desde 100€.
¿Cuántas empresas has visto pasar durante estos año que se dedicasen a lo mismo?
Muchas.
¿Cuántas quedan abiertas?
Cri, cri, cri…
Me acuerdo de su primer lanzamiento en esta newsletter que fue su proyecto número 10.
Ya han superado el 60.
O lo que es lo mismo, más de 6 millones invertidos en crear proyectos rentables para ti.
Si quieres echarles un ojo, te dejo el enlace aquí abajo:
Equito, la APP con la que invertir en proyectos inmobiliarios fácilmente.
La clásica triple hipotecaria
Hay un truco que he visto usar a mucha gente.
Yo no estoy totalmente de acuerdo pero tampoco lo estoy de usar bombas nucleares y las conocemos.
Por eso, quiero que conozcas esto.
Imagina que ya sabes que es la última hipoteca que te van a conceder al 90% en unos años.
Después, el resto pasarán a ser hipotecas al 70%/80% como máximo.
¿Qué puedes hacer para exprimir esa financiación?
Hacer varias compraventas a la vez y conseguir ese 90% con varios bancos.
Compras 2 pisos a la vez con 2 hipotecas al 90%.
Esto es muy complicado, ni te imaginas cuanto.
Todo debe cuadrar a la perfección en tiempo y forma.
Tienes que encontrar 2 inmuebles interesantes que merezcan la pena.
Debes escriturarlos en fechas muy similares para que no salten las alarmas.
Debes tener el suficiente dinero para afrontar los gastos de las 2 operaciones.
Es un trabajo muy complejo pero que si se hace bien, se puede.
Si te interesa eso traeré un día a un experto en financiación inmobiliaria.
Sobreapalancamiento
Relacionado con lo anterior, quiero hablarte del caso totalmente contrario.
Un pequeño disclaimer.
Todas las fórmulas o trucos para exprimir tu financiación te pueden llevar al sobreapalancamiento.
Demasiada deuda.
Como inversor es fácil creer que todo está cuadrado y que los alquileres cubren con solvencia los importes de hipotecas, gastos y derivados pero siempre hay que vigilarlo.
No te voy a dar un porcentaje máximo como el supuesto 35% de tus ingresos mensuales pero si quiero recalcar algo:
Caer en el sobreapalancamiento no es dificíl, pero saber controlarlo y no caer nunca en él para que la rueda nunca pare sí.
Se puede conseguir financiación infinita.
Y existe un sobreapalancamiento ‘‘bueno’’.
Piensa que la gasolina de un inversor es su financiación, si se te acaba… no puedes seguir funcionando.
La fina línea que separa caer en errores es muy fina.
Un día hablaremos largo y tendido de cómo conseguir financiación infinita sin caer en sobreapalancamiento.
Vivienda habitual
El truco del almendruco.
Todo el mundo busca ese porcentaje de financiación superior.
Cuando vas a comprar un inmueble de inversión, dices que será tu nueva vivienda habitual.
Hoy quiero decirte que sí, que se puede.
Es posible.
Lo que probablemente no sea tan fácil como te han contado.
Los bancos no son gilipollas.
No compres un piso en Asturias siendo de Albacete diciendo que será tu nueva vivienda habitual.
Es muy probable que no cuele.
Lo que sí que puedes hacer es probar y probar hasta que encuentres al que te crea.
O al que decida creerte.
Porque hay una fina línea entre que el banquero no te quiera o te quiera creer.
Su negocio es dar dinero.
Si tu se lo montas bien… ¿crees que todos te dirán que no?
Financiar sobre tasación
Un mirlo blanco.
Cada vez son menos los bancos que financian sobre la tasación.
Si recorres cualquier inmobiliaria o preguntas a cualquier banco siempre saldrán con la misma cantinela:
‘‘El banco financia el menor valor entre el valor de compra y el de tasación.’’
Peeeeeero, se pueden encontrar bancos que lo hagan.
Imaginate que compras un piso por 100.000€ y es tu tercera inversión.
Te dan el 70%, 70.000€
Pero claro, tu sabes que esa vivienda si la tasan no saldrá por debajo de los 120.000€
Pagas 500€ por la tasación y si encuentras el banco que te lo apruebe, pasas de 70.000€ de financiación a 84.000€.
Por 500€ acabas de reducir el dinero que tienes que poner en 14.000€
13.500€ netos que se quedan en tu bolsillo.
Cash on cash
Para finalizar este email, quiero volver a lo antiguo.
A cuando las cosas se hacían mejor, con más sentido común.
Antiguamente se calculaban las cosas sobre los años que se tardaba en recuperar el dinero que se ha puesto.
Recuerdo conversaciones de personas más mayores que yo hablando de ello:
‘‘En 7 años recupero el dinero…’’
‘‘En 10 años recupero lo que he puesto y en 20 lo tengo pagado’’.
Ahora nos mareamos con excels con más celdas que la prisión de Alcala-Meco y con más colores que la cabalga de los Reyes Magos.
Si de verdad quieres exprimir tu rentabilidad y enfocarte en lo importante, vuelve a lo antiguo, estudia el cash-on-cash.
El ratio que te indica cuánto recuperas anualmente del dinero que tú has puesto.
Porque…
Puedes tener una rentabilidad ‘‘baja’’ que se considera hoy en día de un 6% pero que gracias a tu financiación recuperas el dinero en 3 años.
Y que se joda el resto.
Nos leemos la semana que viene con un artículo sobre cómo usar la inteligencia artificial para tus inversiones inmobiliarias.
PD: recuerda, el 10 de Marzo sacaré algo a la venta que cambiará la forma en la que ves la inversión inmobiliaria.
Desde ese día la palabra ‘‘imposible’’ desaparecerá de tu cabeza.
Hasta entonces, solo las personas que decidan entrar en la mayor comunidad inmobiliaria de habla hispana lo tendrán gratis.
Si no, te tocará esperar 35 días.
5 semanas para abrir los ojos.