El modelo de inversión que está de moda
Alquilar para Subalquilar. Rent to rent
Hoy os quiero hablar de un concepto que está de moda.
Y los conceptos como mejor se explican es con ejemplos. Para el ejemplo me he inspirado en un caso real.
Febrero 2022.
3 hermanas heredan un edificio en Elche, provincia de Alicante. Ubicación excelente.
En una calle tranquila, a 300m de la Universidad CEU Cardenal Herrera. Universidad privada donde estudian 10.000 estudiantes… con alto poder adquisitivo.
Al menos sus padres.
Barrio con todo lo necesario. Supermercados, parque para hacer deporte y bien comunicado con transporte público.
Edificio con posibilidades. Cuenta con un bajo comercial de 200m2 + 3 alturas de 180m2 cada una.
¿Y cuál es el problema?
Pues que requería de una reforma integral importante.
300.000€ de CAPEX.
100.000€ por hermana.
Bien.
Las 3 hermanas heredaron. Sólo una vive actualmente en Elche, y ninguna tiene conocimientos del sector inmobiliario, ni tiempo para aprender.
No sonaba bien.
¿Y qué hicieron las hermanas?
Pues lo que hace la mayoría de gente que hereda y no conoce el sector: ir en piloto automático.
A lo fácil.
A lo que hace todo el mundo: acudir a la inmobiliaria de debajo de su casa.
Pusieron el edificio a la venta por 850.000€. Tras 9 meses sin interés real.
Nueve.
y darse cuenta de que el precio estaba fuera de mercado, lo bajaron de precio. A 700.000€
Idéntico resultado. Pero.
Lo que a priori parecía una herencia “normal”, entre 3 hermanas que se llevan bien, empezó a generar complicaciones.
Algunas querían bajar el precio, otras no.
Algunas podían asumir el coste de la reforma, otras no. Algunas querían cambiar de agencia inmobiliaria, otras no.
Y entre disputa y disputa, la Agencia Tributaria seguía pasando por caja. IBI.
Patrimonio. Mucho dinero.
Pero lo que las hermanas no veían era el otro coste.
El gordo.
El importante. El invisible.
Y me refiero al coste de oportunidad. Es decir, todo lo que estaban dejando de ganar por tener un activo, con mucho potencial, completamente en desuso.
¿Y cómo acabó esta historia? Pues verás.
Acaba de empezar,
y durará hasta por lo menos 2043. Me explico.
En octubre 2023, 9 meses después de la herencia, las 3 hermanas cerraron un acuerdo a 20 años con una empresa especializada en Alquilar para Subalquilar. O Rent to Rent que dicen los ingleses.
O R2R, para los más modernos.
¿Y qué han ganado las hermanas con este acuerdo?
Su propiedad reformada a coste 0€. Todo el coste y gestión lo asume la empresa
Sin costes recurrentes (IBI, Seguro, etc.), ni gastos por la gestión de inquilinos. También lo asume la empresa.
Reciben una renta mensual garantizada. Todos los meses reciben su ingreso antes del día 5 de cada mes
Su inmueble completamente revalorizado tras la reforma
El 100% del patrimonio sigue perteneciendo a las hermanas
Sin dolores de cabeza de gestionar reformas o inquilinos, un sector que no conocen
Pasaron de tener un activo “quemado” (fuera de precio de mercado y que nadie quería), a este acuerdo.
¿Y lo mejor de todo?
Que se le ha dado una solución a la herencia, que empezaba a convertirse en un marrón, con disputas familiares.
Y las hermanas, contentas.
El edificio sigue siendo suyo, consiguen mantener el valor sentimental propio de una herencia, y se olvidan de los dolores de cabeza asociados a la reforma y gestión del activo..
Y tú, como buen inversor, te estarás preguntando cuánto va a ganar la otra parte, la empresa de Rent to Rent.
Lógico.
El Business Plan lo desconozco, pero imagino que la empresa recuperará su inversión sobre el año 6 o 7. O 10.
No lo sé.
Pero lo que tengo claro es que es un proyecto rentable para ellos. Con una rentabilidad proporcional al riesgo que asumen, que no es poco.
Poner de su bolsillo un CAPEX de 300.000€.
Asumir todos los gastos durante 20 años, y garantizarle una renta mensual al propietario… es cuanto menos, valiente.
Y ojo, cuanto mejor le vaya a la empresa, mejor le irá a las hermanas porque menor riesgo de impago tendrán.
Lo que está claro es que la empresa supo entender la necesidad del cliente y su punto de dolor. Y lo aprovecharon, claro, proponiendo un proyecto innovador.
¿Qué propusieron exactamente?
Pues el bajo comercial lo plantearon como zona común para los estudiantes: biblioteca, salas de estudio, sala de juegos, comedor, gimnasio, lavandería y una cocina compartida.
Y las 3 plantas las destinaron al alquiler por habitaciones, con espacios comunes más pequeños.
A nivel costes, aprovecharon eficiencias, como por ejemplo hacer una sola cocina grande, en vez de una cocina por piso.
Y a nivel ingresos, cuando toda la oferta de habitaciones en los alrededores era muy similar entorno a los 250€ por habitación, ellos se diferenciaron. Ofreciendo la habitación + servicios comunes a 500€ por habitación, de media.
Y ese ingreso extra les permite cubrir costes y rentabilizar su inversión.
Y yo me alegro de que, en un sector tan tradicional como el nuestro, haya empresas que se atrevan a innovar.
Resultado: un win-win de manual.
Hermanas ganan. Empresa gana.
Y operación redonda.
Me gusta el Rent to Rent, y me gustan las personas valientes que se atreven con este modelo en un sector tan tradicional.
Si gestionas herencias o edificios, o quieres invertir en edificios, quizás te interese asociarte con una empresa de Rent to Rent.
O no.
Tú sabrás.
Lo que sí tengo claro es que, si buscas una renta mensual garantizada, no asumir costes de reforma ni de ningún tipo, y mantener el patrimonio, hay empresas que te pueden ayudar.
Empresas, o empresa, porque yo personalmente sólo conozco una. Y mira que llevo años en el sector.
ALQUILAMOS TU EDIFICIO está especializada en el Rent to Rent de edificios.
Y que yo sepa, a día de hoy no hay otra. Un placer, como siempre.
HooL Investor.
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Muy interesante modelo de negocio
Siempre estoy tentado de probar este modelo. Algún día daré el paso.