Joder el revuelo que generó la semana pasada la Newsletter sobre nuestras obras.
Fueron tantas las preguntas que hoy voy a responder a estas cuestiones:
¿Aceptamos inversores en nuestros proyectos? Esta me la preguntaron literalmente 33 personas.
¿Qué garantías ofrecemos o deberíamos exigir a un promotor pequeño?
¿Cómo se debería invertir en obra nueva?
Y algunas mierdas más que se me vengan a la mente mientras escribo.
Antes de seguir con la edición de hoy, toca recomendación:
Hace más de 60 días, dando vueltas por Twitter como tú a la salida de la discoteca buscando un kebap, di con el proyecto que ves aquí arriba, The Open Project.
Mi mente de enfermo adicta a la dopamina y a los estímulos, decidió investigar qué cojones era esto.
Y la respuesta fue sencilla, un lugar donde cada semana recibes ideas de negocio que ya están funcionando y te las explican con bastante nivel de detalle:
Cómo empezaron
Cuánto facturan
Posibles ideas para que tú las adaptes
Así que, como me gusta regar mi mente de nuevas ideas y estímulos (útiles, porque inútiles ya tenemos demasiados), decidí quedarme dentro.
Una semana, un email con 3 ideas de proyectos en funcionamiento.
Y ojo, que no son ideas más reutilizadas que la goma de los calzoncillos de hacer ejercicio, son ideas traídas de fuera de nuestro entorno.
Si quieres regar tu mente con ideas interesantes que te generen nuevas perspectivas.
Sí, esto es un link de afiliación, pero si llevas aquí tiempo sabrás que yo sí que de verdad lo hago con cosas que merecen la pena y no con mierda.
Sorprendentemente, creo que la última edición fue la primera que he escrito ‘‘mal’’.
No se por qué, pero muchos y muchas creísteis que estaba solicitando dinero para nuestros proyectos, cuando lo que estaba contando era cómo nos financiábamos los pezzqueñines entre tanto tiburón.
Es un halago, pero por ahora (y por suerte divina) no necesitamos inversores externos.
Es cierto, como siempre he contado, que ante la dificultad de conseguir capital para hacer promociones nos hemos visto obligados a trabajar con capital externo.
Y por suerte, todavía no tengo a 4 sicarios detrás buscando mi cabeza.
Hemos terminado todos los proyectos y los inversores han ganado dinero con nosotros.
¿Siempre?
Sí, pero obviamente alguna que otra vez hemos fallado a los plazos.
Y te voy a contar qué se hace en estos casos, para que si te pasa a ti estés bien cubierto.
Chapaturra necesaria
Desde que en 2008 pasó lo que pasó, a los promotores se nos piden muchas garantías.
Muchas.
Y una gran parte sin sentido, pero lo entiendo.
Para que te hagas una idea (y que yo sepa) un promotor en España debe avalar las cantidades entregadas.
Todas.
Por medio de 2 métodos (que yo sepa, again).
El primero es el más conocido, un aval bancario. Debes avalar todas las cantidades entregadas a cuenta por los compradores (y atento que viene bombazo), te ponen mil trabas para usar el dinero en tu promoción.
Es decir, que no solo tengo que pagar lo que cuesten los avales del banco (que es carísimo de cojones), si no que no puedo utilizar fácilmente el dinero.
Es peor que tratar con burocracia española.
Increíble.
Es como cuando pides una hipoteca. Debes demostrar que tienes dinero para que te den dinero.
O por otro lado, un seguro de caución.
¿Un seguro de qué?
De caución.
Esto es como los trabajadores del SEPE, todos saben que existen pero nadie ha podido contactar con ellos.
Hemos intentando por 12 vías distintas y aseguradoras el poder tener un seguro de caución, pero nos ha sido imposible.
Y súmale que las pocas veces que pudimos hablar un poco más en profundidad, el coste del seguro era totalmente inasumible.
La realidad es que a las promotoras pequeñas NO nos dan dinero. No damos suficiente seguridad después de la crisis.
Pero HooL, vosotros seguís construyendo y sois pequeñitos…¿Cómo lo hacéis?
Lo que te voy a contar ahora VALE ORO, literalmente nos han pagado mucho dinero otros promotores por esta información.
Pero ya se ha corrido la voz en la isla, por lo que mucha gente conoce este método y me la da igual compartirlo.
Aseguramos las cantidades de los compradores vía Notario.
¿Esto como funciona? Muy simple.
Creamos una cuenta en Notaría bajo custodia del Notario y todas las cantidades que ingresan los compradores a cuenta de las viviendas, van allí.
Una vez depositada, firman un acta de depósito legal donde se especifica qué vivienda están comprando (para que sirva como garantía) y nos permiten que si el Notario da el okey, podemos usar el dinero para construir.
¿Cómo?
Presentando certificaciones de obra firmadas por la Dirección Facultativa de la obra.
Es simple.
El constructor emite una factura por una parte de la obra.
Se la pasamos al arquitecto y arquitecto técnico.
Dan el okey y nos la pasan.
La pasamos al Notario y él mismo paga.
Yo jamás toco el dinero, pero usamos el dinero de los compradores para construir.
Y la seguridad que transmitimos a los compradores es INIGUALABLE.
No solo tienen la figura de un Notario avalando todo el proceso, si no que les ponemos como garantía su propia vivienda por si algo falla.
Pero no tenemos otras vías menos ‘‘ingeniosas’’, como por ejemplo un simple préstamo.
Si vas a prestar dinero a una promotora, pídeles una propiedad como aval y pon penalizaciones.
Nosotros una vez nos retrasamos 1 mes en devolver el dinero por culpa del Ayuntamiento y devolvimos un poco más.
Y vuelvo a reafirmar, este tipo de préstamos los hacíamos hace ya 5 años y pagábamos el 20% sin miedo. Los números en Ibiza eran y siguen siendo una locura.
Pero ahora ya hemos relajado la máquina, ahora seguimos necesitando mucho capital pero cada vez menos, por lo que estamos barajando operaciones al 13/15%.
Así que tú, si quieres invertir en una promotora pequeña, exige un aval de alguna propiedad que tengan (que siempre tienen) y exige una penalización clara por el retraso de la devolución del principal e intereses.
La forma de articularlo es simple es España, un préstamo. Aquí no hay mucha ciencia.
Para finalizar, quiero contarte cuando montamos el primer y único crowdfunding inmobiliario de Ibiza.
Era 2018. Teníamos un solar a punto de caducar la opción de compra y necesitábamos el dinero para cerrarlo.
Nuestros principales inversores estaban metidos en otra operación nuestra y por el ayuntamiento se retrasó 4 meses más de lo previsto, por lo que no pudimos tirar de ellos.
No encontramos otras vías de financiación, hasta que pensamos en esta.
Hicimos un cálculo rápido de los costes necesarios para afrontar las primeras etapas del proyecto y nos dimos cuenta de que había suficiente margen de beneficio.
Decidimos publicar las viviendas a la venta con un descuento del 15 al 30%, con unas condiciones de entrada muy duras.
El comprador que quisiese, debería entregar el 35% del valor de la vivienda por adelantado (y ante Notario), con el aval de su propia vivienda. Y seguir haciendo aportaciones hasta el 50% antes de la entrega de llaves.
En menos de 4 días vendimos 15 de las 18 viviendas. Fue una puta locura. La primera tarde, entre mi compañero y yo, dejamos cerradas 6 y apalabradas otras 2.
Hoy aún la gente lo recuerda y nos piden que volvamos a hacer otra promoción como aquella.
Recuerdo un primero que salió en 211.000€ y que hoy en día no vale menos de 320.000€. Cada comprador tiene una plusvalía ya cercana al 50% del valor inicial de compra.
Esto fue lo más bonito que hemos hecho, hacer inversores a los compradores, gente local del pueblo que no podían acceder a viviendas a un precio normal en la isla.
Aquí ganamos todos. Como una especie de cooperativa.
Nosotros pudimos comprar el solar y pagar las primeras certificaciones de la obra, hasta que vendimos el otro proyecto y los inversores entraron otra vez.
Ellos se llevaron una vivienda a un precio inferior al de mercado y por lo que nos cuentan, el proceso con nosotros fue excepcional.
Les dejamos ver las viviendas las veces que quisiesen durante la obra.
Les dejamos elegir materiales.
Les hacíamos renders personalizados y planos de sus viviendas para que fuesen adaptando lo que quisiesen.
Les admitimos modificaciones en obra.
Es del proyecto que más orgullosos estamos, sacamos una obra entre gente local de la isla.
Y creo que me he colado en este email ya. Pensé que no me ocuparía tanto esta parte pero lo dividiré en 2 partes.
Hoy te he contado un poco más sobre cómo podrías invertir en obra nueva y que garantías exigir a un promotor.
La próxima semana, hablaremos un poco más en profundidad sobre qué podríamos esperar de una promoción y una forma muy útil de maximizar los beneficios de invertir en obras.
Gracias por leerme una semana más.
Llevo tiempo sin dar las gracias y uno de los refranes más usados en mi casa es el de es de bien nacidos ser agradecidos.
Pierdo la noción de lo que significa tener casi 10.000 suscriptores por aquí, con vía directa de acceso a tu casa.
Nos leemos pronto, si el Ayuntamiento me lo permite.
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