Cómo invertir en el sector inmobiliario de forma profesional y seria
En esta Newsletter hemos hablado de invertir en el sector inmobiliario.
Invertir a través de comprar y alquilar.
Comprar y vender.
Crowdfunding inmobiliarios.
Decenas de formas que son accesibles para una gran inmensa mayoría de nosotros.
Pero hoy, vamos a hablar de cómo invierten los profesionales. Qué métodos usan esas personas que no quieren comprar una vivienda ni sufrir todos los problemas que eso conlleva y solo quieren quedarse con la parte positiva.
La de poner la mano.
Como la gran mayoría por aquí sabéis, uno de nuestros negocios es la promoción inmobiliaria.
Hacemos casitas como yo digo.
Y sabéis (porque lo he repetido muchas veces) que uno de los problemas que tenemos los pequeñopromotores es la financiación.
Es imposible conseguir financiación.
Bueno, imposible no, pero casi. Necesitamos acudir a fondos de capital privado que se dediquen a invertir en promotores.
Y de esos hay pocos.
Hoy os hablo de cómo invertir en este tipo de promotoras, de la mano de Paulson AM,
la firma que me ha abierto las puertas de su casa para mostraros cómo realmente funciona este tipo de negocios.
Y como tú puedes aprovecharte de ello.
La gran mayoría conoce el modelo Urbanitae, la plataforma de crowdfunding inmobiliario.
Pues no os olvidéis de ese modelo, porque encontraréis similitudes en sus ventajas y un par de diferencias que a mi personalmente me han flipado.
¿Cómo funciona Paulson AM?
Ellos financian a locos como yo.
Locos porque hay que estar loco para construir viviendas con la que está cayendo ahora mismo.
Tanto por la subida de materiales.
Como por la lentitud de la puta burocracia.
Y no olvidemos las hipotecas, cómo se han puesto las hipotecas señora.
El resumen es muy sencillo:
Estudian decenas de operaciones de promotores solicitándoles financiación.
Aceptan menos del 10% de las operaciones.
Solicitan unas garantías que te cagas.
Pagan dividendos trimestrales a sus clientes.
Pero espera espera, vayamos por partes.
¿Por qué aceptan el 10% de las operaciones HooL?
Mira, soy promotor. Eso ya lo sabes.
Y me duela más o menos, hay pocas promotoras con buenos números y que den la suficiente seguridad como para financiarles.
El filtro que yo mismo he pasado para que me den financiación es muy exhaustivo y te puedo decir que pocas empresas lo pasan.
Y cuando lo pasamos, es porque vamos a pagar.
Pocos casos de impago se dan en este tipo de operaciones.
¿Qué garantías solicita?
Si quieres que el dinero que decidas invertir esté seguro, deben haber garantías.
Pero garantías serias, aquí nos gustan las tonterías hasta que hablamos de dinero.
Hay un ratio que se usa muchísimo en el mundo de los grandes inversores y es el Loan To Value o LTV.
Es sencillo, es el porcentaje de dinero que te dan en relación a tu garantía.
Imagina que pides 500K y dejas de garantía una vivienda de 1 millón.
El LTV es del 50%.
Lo normal en el mundo inversor inmobiliario es solicitar el 60%, es decir, pedir 600K dejando la misma casa.
Pero en Paulson no trabajan así, solicitan el 50% para cubrir el doble de lo que los promotores solicitamos.
Y dentro de estas garantías, pueden haber solares con licencia de obra, viviendas, lo que sea… mientras sea inmobiliario.
Por que imagina una cosa, imagina que en el caso de la vivienda de 1 millón, el promotor deja de pagar y la vivienda se termina vendiendo en 750K a través de embargos y mierdas.
Estás cubiertos por el doble de valor, que es una garantía que te cagas.
Entonces, al final, el cliente jamás termina perdiendo dinero, ya que se vende por encima cubriendo los posibles intereses, costes relacionados y todo lo que haya que liquidar.
¿Pagos trimestrales de dividendos?
Esto es la polla y por esto he decidido hacer la Newsletter con ellos.
En los modelos de crowdfunding normales, metes dinero y lo recibes junto a los intereses al final del proyecto.
Aquí no.
Aquí recibes dividendos trimestrales.
Cada mes, cada 30 días, recibirás informes en tu email detallándote como van todas las operaciones del grupo y las estimaciones de futuros dividendos.
Y como esto es serio, sólo se puede entrar o salir cada trimestre natural.
Aquí no hay un baile de entrada y salida como si fuese un Mercadona.
Como tampoco es una cárcel donde no puedes salir hasta final de la condena.
Aquí puedes moverte libremente, siempre dentro de unos límites razonables.
Cada 3 meses, recibirás tus dividendos.
Y también se abrirá un periodo para invertir más pasta, que te digo yo que pasará.
Cuando veas trimestre a trimestre como llegan dividendos en modo automático lo harás.
También, avisando con 90 días, podrás salirte si necesitas recuperar liquidez.
Aquí no hay ataduras, hay seriedad y algo bien estructurado.
Y sin penalizaciones por retirar anticipadamente, como debería de ser siempre.
Pero y esto… ¿cómo funciona?
Como te digo, esto es algo serio.
No es algo que puedas ir mirando a través de una app con dibujitos viendo como todo sube o baja.
Aquí para entrar, lo harás a través de un ISIN code.
¿Un ISIN qué?
Es un código que se utiliza para la identificación de valores mobiliarios. Es algo reconocido a nivel internacional y tiene acogida en todos los mercados financieros del mundo.
O también, puedes contactar con el fondo y que te emitan una termsheet (un documento legal con todas las características del fondo) y que solo con pasárselo a tu banquero te dirá como proceder.
Y si ninguna de estas formas te ha convencido, puedes hablar con ellos directamente y te darán soluciones.
Que para mi, hablar con ellos, es la mejor opción.
Pero y esto, ¿qué rentabilidad deja?
Esto me da miedo hasta decirlo, por que es una jodida locura.
Tienen un track record de estos 5 años con retornos estables de entre un 9 y un 11%.
Sin que el inversor tenga que hacer nada.
Viendo como trimestralmente van entrando dividendos y dividendos con la posibilidad de recuperar el capital invertido.
¿Y hay mínimo para invertir?
Esta pregunta ofende, pero la entiendo.
Ya te he dicho durante todo este email que es algo serio, por lo que obviamente hay un mínimo.
Y no un mínimo mínimo, si no un mínimo de 25.000€.
Como te digo, esto está creado y gestionado por gente profesional para inversores profesionales.
Para gente que sepa realmente cómo funciona el sector inmobiliario.
Mucha gente empezó probando (como se debería de hacer) en plataformas de bajo nivel de entrada y terminaron en proyectos así.
Aquí algo que falla… si todo es tan bonito, ¿ellos como ganan dinero?
Aquí el que paga es el promotor, que es quien pide el dinero para ejecutar su proyecto.
Paulson AM cobra un porcentaje a estas empresas por buscarles financiación. Una práctica tan habitual como la vida misma.
Es por ello que sus clientes, los inversores profesionales y serios, acaban generando dividendos de forma pasiva.
Haces una aportación.
Recibes tus dividendos trimestrales.
Y te vas cuando quieres, siempre dentro de las normas que hemos hablado.
Así de sencillo, así de fácil.
¿Qué tipo de relación tendré con ellos? ¿Puedo asesorarme? ¿Hay personas detrás de esto?
Aquí encontrarás personas y no robots que te responden automáticamente o gráficos con líneas verdes que apuntan al cielo.
Si necesitas cualquier tipo de asesoramiento, puedes ponerte en contacto con ellos sin problema.
Si tienes cualquier tipo de duda, igual.
Cada mes, recibirás un email con una actualización de cómo van avanzando los diferentes proyectos con detalle.
Lo más importante a la hora de dejar tu dinero en manos de otras personas, es que puedas hablar con ellas.
Y en este caso, se cumple.
Si todo lo que te he contado te ha llamado la atención y quieres dar el paso:
Responde a este email con un teléfono y un email para que se pongan en contacto contigo.
Aquí hay webs.
Hay formularios.
Hay cientos de historias que todo el mundo tiene.
Pero ellos te llaman directamente.
¿Qué supera el trato personal?
PD: tengo 1 única edición para patrocinar disponible antes de Agosto. Luego ya, cierro y volvemos a buscar patrocinadores a partir de Septiembre. Tú sabrás.