¿Te imaginas que hubiese caído en el clickbait de:
‘‘Las 6 formas para invertir en el sector inmobiliario de forma ganadora y sencilla’’
Sería insultar tu inteligencia a estas horas de la mañana y encima un lunes. Hoy pasaremos por encima sobre todas las formas que hay para invertir en el sector inmobiliario.
¿Habrá más? Seguro.
¿Habrá mejores? Ni idea.
¿Estas leyendo esto con voz de presentador de telediario? Espero que sí.
Comencemos
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Como no soy el mejor ejemplo a seguir en contenido divulgativo, voy a enseñarte a mi manera qué formas me gustan a mi.
Locales
Me gusta empezar generando polémica, así soy yo. Los locales son buena inversión, ahora llámame loco.
Hace tiempo recibiste una Newsletter hablando sobre ello y hay cientos de miles de datos y artículos donde se habla de que son el artículo que mejor rentabilidad ofrece.
Puedes creernos o puedes no creernos, eso ya es cosa tuya.
Bajo mi experiencia, se de muy primera mano el caso de varios locales en el centro de Granada que funcionan a las mil maravillas. Hay ciertos casos como los que están enfocados a supermercados, tiendas del hogar (los famosos chinos), franquicias (ropa, comida…), que son un seguro a largo plazo.
No es una forma de invertir sencilla, por lo que como primera inversión no creo que te lo recomendase. La fiscalidad es diferente y te puedes llegar a liar.
Un conocido está haciendo unos proyectos que me parecen interesantes, está comprando locales para reconvertirlos en trasteros. Cada vez las viviendas son más pequeñas y nosotros acumulamos más cosas. Y encima, la rotación de un trastero es muy baja ya que una vez metes tus cosas dentro, por el módico precio que supondrá habrá gente que aguante y aguante meses.
Otro punto muy interesante y del cual hablaré en una newsletter en profundidad es la opción de convertir locales en viviendas. Esto se está haciendo mucho en centros de ciudad donde los locales se han quedado vacíos.
Vivienda alquiler tradicional
Aquí tengo poco que decirte. ¿Quién no conoce este estilo de inversión? Es más antigua que todos juntos diría yo.
Es un modelo rentable, las deducciones fiscales por alquilar primera vivienda a tus inquilinos ayudan y mucho a que los números sean buenos.
Además, creo que es un modelo aplicable a casi cualquier punto de España. Habrá zonas mejores y peores, obviamente, pero en todas las zonas puedes encontrar viviendas interesantes para alquilar.
Vivienda alquiler turístico
Otro modelo de negocio muy común en nuestro país. Booking y Airbnb han facilitado la inversión en este tipo de modelos, ahora es muy sencillo poner en alquiler una propiedad de forma vacacional.
La fiscalidad es menos beneficiosa que el alquiler habitual, pero lo compensa con la posibilidad de tener unos ingresos muy superiores.
Aquí no todas las zonas valen, debe haber turismo. Oh, surprais. Menos mal que estamos en España y somos el segundo país con más turismo del planeta. Aprovecharlo puede ser una opción muy buena.
Si te vas a meter aquí, ten mucho cuidado, hay más trabajo del que parece. Mucho. Gestionar clientes, salidas, entradas, comentarios, limpiezas, reparaciones…
Es un modelo de negocio que se puede aprender y que da dinero, pero trabajarás, nada de pasivo.
Vivienda alquiler habitacional.
Al ser de Granada y pasar por un piso de estudiantes, conozco esto bastante bien. Ahora en zonas como Madrid o Barcelona donde el mercado está tenso se suelen reformar viviendas habituales y convertir el salón en otro dormitorio para aumentar la rentabilidad brutalmente. Échale un ojo a esta opción porque lo está petando fuerte.
Aquí te resumiré la principal ventaja que he visto de estos alquileres habitacionales enfocados a estudiantes. Los avalistas son los padres, por lo que hay poco riesgo de impago. Y tampoco necesitan unos lujos excesivos, he visto en Granada pisos a 180€ la habitación de 8 metros en un piso muy antiguo.
Rent to rent
Modelo para gente un poco más experta. Alquilas para realquilar, no hay más. Esto suelen hacerlo personas que encuentran viviendas vacías o que los propietarios han pasado por malas experiencias con inquilinos y le ofrecen la gestión de una empresa seria con garantías de pago.
Alquilas un piso por 800€ firmando un contrato de 10 años, le das un lavadito de cara, lo mezclas con poner el salón como habitación y puedes duplicar. Es complicado, pero lo he visto y te puedo asegurar que se hace. En contadas ocasiones, pero puedes sacar dinero.
Cuidado con que figure esto en el contrato, muy importante.
Compra Reforma Venta - Flipping Inmobiliario
Muy difícil. Hace falta experiencia en muchas áreas del sector. Hay que ir con los pies de plomo. No solo vas a tener que comprar una vivienda si no calcular una reforma, realizarla y luego vender el inmueble.
Es un modelo muy rentable pero peligroso, ya hablamos de el en una edición muy extensa.
Si se hace bien, es negocio asegurado y los próximos años predominará este estilo de inversión. Aprender ahora esto sería un beneficio a largo plazo casi asegurado.
Garajes
Esto es sencillo pero la fiscalidad no acompaña. Hay que hacer factura para el IVA por lo que como mínimo tendrás que darte de alta.
Lo que me gusta de este concepto es el poco desembolso que hay que hacer para comprar una plaza de parking en comparación con el resto.
En muchas zonas el aparcamiento cada vez se va reduciendo más entre zonas peatonales, parques, zonas azul… y la demanda parece que no para de crecer.
¿Quién no tiene coche hoy en día?
Trasteros
Modelo que me encanta. Me flipa literalmente, como un buen habano. Haré una edición tratando este tema específicamente pero es que me trae loco.
Mi razonamiento parte de la siguiente base:
Cada mes acumulamos más cosas, cada vez las viviendas son más pequeñas.
Es de cajón. Los trasteros son una cosa que poco a poco va a ir escalando, seguro. Y si no, me estamparé, pero meteré pasta a esto.
La rotación de inquilinos es bajísima ya que una vez que tienes todas tus cosas dentro, no las quieres sacar por 50€ al mes que te cuesta, es como esa suscripción a memes de gatitos de 0.99€
También es interesante la reconversión de locales en trasteros autónomos, de los que no hace falta nadie vigilando. La gente entra y sale por una puerta automática de código y listo.
Crowdfunding inmobiliario
Aquí meto tanto los Urbanitae como los Reental.
Da igual que unos sea con euros y otros con cryptos, ambos se basan en el crowdfuding.
Es muy sencillo, te presentan proyectos que buscan financiación y tu puedes formar parte de los inversores desde una cantidad mínima (100-500€).
Ellos se encargan de verificar toda la documentación, de llevar el control de todo y tu solo debes esperar para recoger la pasta.
Sencillo y eficaz.
Promoción Inmobiliaria
La mía. A lo que me dedico.
Es demasiado compleja ya que no se enseña en ningún lado. Creo que no interesa que mucha gente sepa actuar como promotor inmobiliario.
Verás cursos de aprender a invertir en inmuebles para alquilar pero no verás cursos para aprender a ser promotor.
El riesgo es grandísimo, ya vimos en 2008 cuantos se estamparon y aún a día de hoy están comiendo arroz con tomate.
Y qué decir de la financiación, los bancos no dan un puto duro para hacer un edificio… está la cosa complicada.
Nosotros abrimos la puerta a otra forma de invertir más directa que es dejando que inversores sean socios nuestros.
Obviamente no aportando 500€ y juntarnos con 1.000 personas, pero tenemos redes de inversores que por obra entran 2/3/4 y nos aportan un gran porcentaje del capital.
Poco a poco estamos necesitando menos capital externo gracias a que llevamos años en esto, pero literalmente ha habido obras en las que nos habremos llevado un 10% del beneficio.
Una cosa que te cuento a ti, en confianza, es que muchas veces hemos pensado en ser como asesores de promotores, un apoyo para esos promotores que se están iniciando en el camino y servirles de guía. Por suerte, ahora estamos probando con unos conocidos aquí en la isla por lo que si va bien (espero) os haré una Newsletter contando cómo estamos haciendo de profes de otros promotores.
REITS
Pereza.
Invertir en el sector inmobiliario a través de acciones, pereza.
No me gusta.
Le quita la gracia a este sector
Estoy a favor de que la gente lo haga, me encanta que existan opciones así pero no pretendas que le guste a alguien que se levanta con la ilusión de ir a ver una obra.
Si no te gusta el riesgo y te gusta el mundo de la bolsa, esta opción es muy buena.
¿Se me ha olvidado alguna forma?
Espero que gracias a esta edición conozcas un poco más las diferentes opciones de invertir en este sector.
PD: si quieres patrocinar una edición de la fiebre del ladrillo, te dejo el link aquí.
PD1: la semana que viene, vendo algo. Así que como siempre te digo, si esto te incomoda, puedes desuscribirte, es muy fácil.
Nos vemos pronto.
A lo mejor no toca pero por si acaso... invertir en inmuebles procedentes de subastas... ¿Qué tal como negocio? Tiene muy mala prensa pero es perfectamente legal.