Cómo estoy consiguiendo pisos para reformar
Y qué deberías estar haciendo tú.
Hace 3 mes estuve en Motril, Granada.
Toda la familia es de allí (menos un servidor).
En esos días paseando por la zona que nos encanta a mi mujer y a mi, vimos una obra nueva.
Y como llevábamos un par de años pensando en un futuro movernos allí, vimos la oportunidad.
La peque estará contenta, esperemos.
A final de 2025 cambio Ibiza por la costa tropical granaína.
Y claro, para no solo estar con las obras que estaremos haciendo en Torrox, decidí empezar a crear contactos en el pueblo.
Contactos para comprar pisos, reformarlos y venderlos.
Algo así como pasatiempos mientras me dedico a seguir haciendo obras a unos 60km.
Recomendación amistosa
El otro día tuve el placer de conocer personalmente a Alberto de Inversor Directivo.
Fue una conversación muy agradable durante la cual descubrí a la persona detrás de uno de los autores más vendidos en inversión inmobiliaria en España.
Tras nuestra charla, decidimos crear algo juntos y, como resultado, Alberto ha preparado algo exclusivo para todos vosotros.
Ha creado un producto que podéis descargar gratuitamente durante unos días. Este paquete incluye tres eBooks con más de 170 páginas que os permitirán descubrir:
- eBook 1: Cómo encontrar inmuebles de alta rentabilidad
- eBook 2: Cómo escalar el número de viviendas en las que inviertes
- eBook 3: Cómo usar la IA para ser un mejor inversor inmobiliario
No perdáis esta oportunidad y descargad todo el material de esta colaboración haciendo clic en el siguiente enlace.
Más de 170 páginas y 1 herramienta de Alberto, para nosotros.
¿Por qué allí?
Estuve varios días dando vueltas por las inmobiliarias de la zona.
Por portales inmobiliarios.
Hablando con empresas constructoras y promotoras.
Y nadie conocía ningún caso de personas que se dedicasen a eso.
¿El motivo?
Después de darle muchas vueltas, vi que la única zona rentable era en 3 o 4 calles.
De un pueblo de 70.000 habitantes, ojo.
Sí que es cierto que a un precio adecuado puedes hacerlo en cualquier zona pero estando los costes de reforma como están, hay que afinar mucho el tiro.
La cosa es que encontré un pequeño nicho de mercado.
Un par de zonas donde la gente quería vivir sí o sí pero sin viviendas reformadas.
O de obra nueva.
Así que, a modo resumen, creo que los principales factores que he visto para poder decir que vamos a comprar, reformar y vender aquí son:
Falta de competencia (sí existe demanda).
Falta de conocimientos. Por lo que estuve hablando, el tema del flipping inmobiliario todavía no se ha extendido y solo se concibe el reformar para uno mismo y no para crear negocio.
Muy pocas zonas donde es rentable.
¿Cómo estoy encontrando viviendas?
Muy fácil.
De 2 formas, las de siempre.
Como ya te conté en otro email estuve las 3 semanas que nos quedamos por allí en todas las inmobiliarias posibles.
Y en todos los bares cercanos.
Gracias a Dios tengo 1 cosa que poca gente tiene, mucha cara.
Sé que para el resto es muy difícil pero a mi no me supone ningún problema entablar conversaciones con desconocidos y terminar hablando del sector inmobiliario.
Y cómo no, de terminar hablando de información sobre viviendas de la zona.
Unas veces saco el tema de que vivo en Ibiza y allí los precios están caros.
Otras veces saco el tema de que mi suegro es mecánico allí.
Cuando veo el momento cuento que hemos hecho alguna que otra obra.
O que tenemos el complejo rural en Jaen.
Sea como sea, el final siempre es el mismo, hablar de pisos.
Esto no te creas que ha sido así siempre.
De pequeño (y debido a una tartamudez considerable) no hablaba ni a tiros.
Con el tiempo a base de echarle cara y de logopedas, he creado un sistema en el que me siento cómodo y consigo entablar conversación con todo el mundo.
Mucha práctica, no hay otro secreto.
Y por otro lado, como segunda forma de encontrar viviendas, visitando los portales inmobiliarios y hablando con los agentes.
La mayoría de veces voy de cara, cuando veo que la otra persona también es joven y creo que pueda entender qué quiero y qué necesito.
‘Mira, quiero comprarlo para reformarlo y venderlo.
Y si me ayudas, te lo dejaré en venta cuando esté acabado en exclusiva’.
Y no hay nada que ponga más cachondo a un comercial que le digas tú a él lo de la exclusiva.
Mi padre siempre dice que entre gitanos no valen las navajas, pero me declaro culpable de jugar a ser también comercial con ellos.
La cosa es que todo se basa en contactos, en cafés, en cervezas, en bares…
Para mi el sector inmobiliario está en la calle.
El método escopeta
Y para finalizar, algo para demostrar que no hay que tener miedo.
Después de varias visitas interesantes, ¿sabes qué he hecho?
Presentar ofertas.
Y cómo no, a la baja.
Siempre se recomienda que seas tú en persona quien lo haga pero si ves los inmuebles a través de una inmobiliaria como es mi caso, presenta ofertas.
Que sean ellos quienes ponen la cara.
Simplemente debes tener claro que el comercial conoce bien lo que quieres, lo que necesitas y lo que le ofreces a cambio de sus servicios.
Y creeme, hacen lo máximo por cerrar la operación.
De un inmueble a reformar por 69.000€, pasamos una oferta por 53.000€.
La contraoferta fue de 60.000€ y nos retiramos.
A los 2 días, he visto que han bajado el precio a 62.000€.
Pronto, seguro que tendremos noticias de que si seguimos interesados.
Por otro lado, un comercial con el que hice buenas migas me ha enviado una vivienda lista para alquilar por 68.500€.
Con un precio de alquiler de 520€ al mes, nada mal.
Y por último, que os contaré la actualización cuando contesten, de otro inmueble a reformar que inicialmente estaba en 120.000€ hemos pasado una oferta a 98.500€.
Veremos qué sucede.
Lo importante que debes tener en cuenta en estos casos es que si tienes verguenza para presentar ofertas agresivas, que las haga otro.
No lo defenderá siempre como tú, pero menos es nada.
Por mi parte, preparé una carta especial para que el comercial se la entregase al propietario donde me presentaba y le contaba qué proyectos tenía en mente con su vivienda y los motivos de la oferta.
Visitalotodo
Esto lo resumiré en un consejo que me dio mi padre de pequeño cuando me empezaban a interesar las mujeres:
‘‘El problema llegará el día que 1 te diga que sí’’.
Sé que mucha persona que dude de su sexualidad se desuscribirá ahora pero para los que tienen cerebro (y deciden usarlo), tiene una lógica aplastante.
Visita todos los inmuebles que puedas.
Pasa las ofertas más agresivas que nadie quiera.
¿Y qué?
El problema vendrá cuando te acepten 1.
Porque creeme, llegará ese día.
Ahí será cuando ya no podrás centrarte en más inmuebles hasta pasado un tiempo.
Aquí no soy yo
No soy el mejor comprando pisos de bancos.
Ni estoy entre el 80% mejor.
No sé, no se me da bien.
Mi campo de actuación está más cerca de la inmobiliaria de toda la vida que de un piso bancario.
Sé que está mal… y estoy trabajando en ello. Mi amigo (y socio) Rubén tiene pendiente darme un par de clases sobre esto así que si buscabas consejos aquí sobre eso…
Todavía no.
Un consejo no solicitado pero necesario
Como yo juego con ventaja al entender de obra, hago lo siguiente.
*Y tú deberías hacerlo.
Cuando queremos negociar un inmueble que necesita reforma hay que hacerle ver a la otra parte la gran obra que esto necesita.
Tienes que transmitirle tu idea, el cómo quieres dejar su inmueble.
Tiene que entender todo lo que vas a hacer y el coste que eso supone.
No puedes cerrar un buen acuerdo si la otra parte no entiende tus motivos.
Es de primero de bar.
Segundo (y último) consejo no solicitado pero muy bueno
Si te interesa, hablaré de ello en profundidad.
Cuando estés ante una negociación de un piso para reformar siempre tienes 2 opciones extra:
La primera, un pago en diferido una vez termines la obra y lo vendas. Aquí no conseguirás rebajar mucho el precio pero te descapitalizarás menos de lo normal.
La segunda, ofrécele ser socios. Tú te encargas de la reforma y la venta mientras que el únicamente pone el inmueble.
Estas 2 técnicas
son bastante interesantes y necesitan de un desarrollo más grande.
Si veo interés, lo haremos.
Esto es todo, por ahora.
Nos leemos pronto.
PD: vuelvo a recomendarte la charla que tuvimos Alex y yo con Carlos Galán en el Bar Inmobiliario.
Siempre es bueno escuchar a alguien que ha generado tantas inversiones.
Brutal Julio.
Gracias por compartir.
¡Gracias por tan buenos consejos! Este email vale su peso en oro