¿Cómo calcular el precio de alquiler de tu piso?
Cuando inviertes, muchos factores entran en juego.
Determinantes o no tan determinantes.
Para mi, uno que queramos o no marca el éxito o el fracaso de una inversión es el precio de alquiler que pongamos.
El dinero que recibamos todos los meses.
Si te quedas corto, ¿estás perdiendo dinero?
Si te pasas de largo, ¿se alquilará?¿entrará un buen inquilino?
Hablemos de cómo determinar de la mejor forma posible esa renta mensual.
Edición patrocinada por Kumano Invest:
NUEVA OPERACIÓN EN KUMANO – ESTUDIOS EN JUAN DE BORBON (MURCIA)
Hace un tiempo ya trabajamos juntos en otro proyecto.
Como en esta comunidad hubo gran interés en las inversiones que enseñamos aquella vez, hoy traemos una nueva.
Un cambio de uso de un local en Juan de Borbón, una de las zonas más top y con más demanda de Murcia.
Se van a realizar 5 estudios, con terraza.
La ubicación es idónea, ya que está a un paso del centro, junto al Tranvía y rodeado de todos los servicios, además de que se trata de una de las zonas mas nuevas de Murcia.
La inversión la podréis realizar desde tickets de 4.000€ y se va a ofrecer una rentabilidad fija del 15%.
Únete a nuestro grupo de WhatsApp donde podrás estar informado de todas las operaciones y participar en ellas.
Todo aquel que entre después del Lunes 2 de Diciembre a las 10h, se lo perderá.
La experiencia
No podía comenzar de otra manera que no sea remarcando la importancia de la experiencia.
Nada la sustituye.
Puedes analizar una zona de una manera muy fiable pero no podrás discutirle la experiencia a una persona que domine ese barrio.
Porque sí, no hay mejor forma de poner precio a las cosas que conociendo el sector.
El barrio, la zona, el vecindario…
Si decides que el sector inmobiliario será tu eje de inversión, con el tiempo irás ganando la suficiente experiencia como para poner precios en minutos.
Pero si todavía no es el caso, sigue leyendo.
Lo que todo el mundo ve
La forma más sencilla que tenemos de poner precio es mediante comparación.
La vida es comparar.
Nada es caro o barato, simplemente depende con que lo compares.
En Idealista tienes 2 datos realmente interesantes (o 3 si te haces cuenta) que son:
El tiempo que lleva un inmueble publicado.
Las viviendas similares que hay en esa zona.
Las peticiones de información y visitas que ha tenido un inmueble.
Con esos 3 datos ya puedes sacar un rango fiable de a qué precio puedes alquilar tu piso.
Si todos los de la zona piden entre 400-500€ y tu pides 700€, te lo comes.
Si ves un piso en 400€ con 57 contactos, te puede dar una idea de que probablemente a 450€ también lo alquilaría.
Con esos 3 datos es muy fácil mentalmente crear un rango de precio, pero sigamos afinando un poco más.
El anuncio falso
Una de las técnicas más usadas es crear un anuncio falso.
Esto se hace de manera muy sencilla, yo lo hago cada vez que quiero comprobar la demanda en una zona.
Simplemente creándote una nueva cuenta en Idealista te permite crear un anuncio gratis.
Crea el anuncio con las mismas características de tu piso y busca unas fotos (que tengas de otros pisos o de otros anuncios) que sean similares.
No pongas fotos de un piso para reformar si el tuyo está nuevo.
El consejo más importante para esto es que no pongas teléfono, simplemente que te contacte por email.
Una vez publicado, solo toca esperar.
Y por cierto, si de todas las solicitudes que te envíen ves que hay algún perfil que se ha molestado en rellenar el formulario de contacto y lo ves interesante… quédatelo.
Nosotros hemos alquilado así varios inmuebles.
¿Te sientes cómodo?
Como sabrás, no todo depende de los números.
Una de las preguntas que siempre recomiendo a los propietarios que se hagan es la siguiente…
¿Te sientes cómodo alquilando tu piso en ese precio?
No hay cosa peor que tener contradicciones internas, que nuestra cabeza nos diga saquemos lo máximo posible y que nuestro corazón quiera poner un precio justo para encontrar un buen inquilino.
Debes encontrar un buen equilibrio en un precio que esté entre no ser gilipollas o vivir con miedo.
¿A quién metes en tu casa?
Otra pregunta muy importante que debes plantearte es a quien quieres alquilar tu inmueble.
¿Te da igual?
¿Prefieres una familia?
¿Prefieres una pareja joven?
Te pongo un ejemplo para que lo entiendas a la perfección.
Un buen amigo se marchó de Ibiza en Septiembre, por lo que decidió poner su piso en alquiler.
Tenía 2 opciones:
Alquilarlo por 2.000€ (un precio muy bueno) a alguna familia local o a enfermeros/médicos de donde trabajaba.
Alquilarlo a 2.500€ a alguna empresa que quería meter allí a trabajadores ya que no hay viviendas.
No te voy a decir que hizo, porque eso no importa.
Lo que importa es qué harías tú en su caso.
Y de ahí, puedes sacar mucha información del tipo de inquilinos que quieres para tu piso.
Ambas decisiones son buenas, ambas decisiones pueden salir bien o mal.
En el sector inmobiliario no hay nada escrito.
Extramile: cómo subir el precio de tu inmueble
Para terminar, te dejo una pequeña anécdota de un amigo que intentó alquilar uno de sus pisos en Granada.
El precio medio por habitación para estudiantes en el centro de Granada ronda los 250-300€.
Si tienes un piso allí, puedes unirte a la ola y poner ese precio para el tuyo ya que cada año llegan 80.000 estudiantes a la ciudad y se alquilará.
O puedes pensar cómo sacar un extra diferenciándote un poco del resto.
Lo que hizo mi amigo fue mi simple.
Detectó que en su zona no había inmuebles para Erasmus, gente que puede pagar un poquito más pero que a cambio quieren inmuebles un poco mejores.
Si has sido estudiante, el 99% de los pisos son habitables pero están viejos.
Lo que hizo fue decorar ese piso para darle una calidad superior.
Mejores armarios, mejores camas, mejores accesorios… todo decorado con buen gusto.
Esto le llevó de poder cobrar 300€ a 400€ por habitación.
De 900€ a 1.200€ analizando el mercado e invirtiendo en redecorar la vivienda.
Si le das una vuelta, seguro que encuentras formas de subir esos 50€ extra a tu inmueble que mejoren la rentabilidad.
Como siempre digo, este tipo de emails lleva unas 4/6 horas escribir por lo que si valoras el trabajo, se agradece que dejes un me gusta.
Y si lo compartes o dejas un comentario ya, sería increíble.
Gracias por estar al otro lado una semana más.
Un fuerte abrazo, Julio.
PD: mi amigo se decidió por la opción de 2.500€, tenía claro que no iba a volver aquí y que con los 500€ extra cada mes renovaba mobiliario anualmente si hacía falta en Ikea.
PD1: ¿qué hubieses hecho tu?
Muchas gracias por compartir info de calidad!!
Me encanta leerte Julio! Siempre útil directo y al grano. Cuentas esos detalles invisibles que parece obvios pero en los que a veces no se repara