Cómo asegurarte de que te paguen el alquiler
Hay varios miedos que todo propietario tiene en la cabeza.
Uno de ellos es el tema central de esta newsletter…
¿Y si no me pagan el alquiler?
Hoy hablaremos de cómo aumentar las probabilidades de que nuestro inquilino quiera pagarnos sí o sí el alquiler.
Porque no todo es seguro de impagos o empresas que te aseguren el cobro.
Los métodos obvios
Cuando uno piensa en asegurar el cobro del alquiler siempre aparecen 2 formas en la mente:
El seguro de impago.
Una empresa de gestión de alquileres.
El primer es un seguro que dependiendo de las coberturas que contrates te cubrirá un determinado número de meses el alquiler.
Y la posterior cobertura jurídica frente a la reclamación de los importes.
Esto suele tener un coste medio de entre 3-7% de los ingresos anuales totales.
Y además, el inquilino debe pasar por un filtro por lo que siempre puedes usarlo como excusa para decirle que no a alguien.
O para que el propio seguro te haga el filtro.
La segunda opción es delegar todo a una empresa que gestione el inmueble.
Te aseguran una cantidad mensual sí o sí y tu te olvidas de todo.
Como estarás suponiendo, esto tiene un coste superior a lo anterior, que suele rondar entre un 15-25% de la mensualidad.
O con un precio fijo pactado anteriormente.
Filtro previo
Ahora ya entrando en qué puedes hacer tu como propietario para asegurar que te paguen el alquiler, el trabajo debe venir desde antes que entren al piso.
Esto imagino que lo sabes.
Una documentación básica que te permitirá conocer un poco más a tu futuro inquilino es contrato laboral, vida laboral y últimas nóminas.
Con esa información, ya puedes empezar a intuir la ‘estabilidad’ que aporta esa persona.
Aquí debido a más de 10 años en una inmobiliaria he visto decenas de casos de falsedad documental.
Sobretodo si los inquilinos son extranjeros.
Interpretar información legal de otros países se vuelve un tanto complicado cuando además su idioma nativo no es el inglés.
Revisar toda la documentación es siempre obligatorio y no se debe permitir que aporten pantallazos y si puede ser tampoco fotocopias.
Cuanto más original sea el documento, mejor.
Para finalizar este apartado, recuerda que a todos nos gusta ‘postear’ en nuestras redes sociales muchas cosas con las que somos afines.
Un vistazo rápido para saber qué hay en internet sobre ese posible inquilino abre mucho los ojos.
En la temporada de 2022 post-covid descartamos a una pareja que tenía en su muro de Facebook compartidos artículos a favor de la okupación.
Y parecían gente realmente apta para el inmueble.
Sexto sentido
Este punto es rápido y muy simple.
Todos tenemos un sexto sentido, todos hemos juzgado a alguien por sus apariencias alguna vez.
Todos hemos dicho ‘no me transmite buenas sensaciones’ tras conocer a una persona.
La intuición es un arma muy buena para este tipo de casos.
Que no te dejen engañar por las apariencias ni las buenas palabras, muchas veces nuestra voz interior nos protege de posibles problemas.
El precio influye
Después de 10 años en este sector y estar presente en más de 1.000 operaciones de alquiler tengo claro que el precio influye en que te dejen de pagar.
Si aceptas a un inquilino que cobra 1.000€ siendo el alquiler 700€ el primer error lo estás cometiendo tú.
¿Crees realmente que dejará de comer si tiene que elegir entre eso o pagar el piso?
No solo hay que poner precios justos si no que hay que encontrar a un inquilino que pueda realmente pagar ese importe.
Los peores casos de impago siempre los he visto cuando el ratio de esfuerzo superaba el 50/60% de los ingresos familiares.
Pocos casos he visto de impagos donde el alquiler suponga un 30-35%, la mayoría de personas no quieren líos.
Además, la sensación de ‘justicia’ subjetivo del inquilino puede predisponerle de querer pagar siempre o no.
Si considera que el precio es elevado en su mente se crea el mensaje de ‘que le den, está ya ganando demasiado y este piso no vale tanto’.
Pero si el precio es justo, en su mente se crea el mensaje de ‘estoy pagando lo que realmente debería pagar por este piso y podría alquilarlo por un precio superior… no debo no pagarle’.
Se un buen casero
Para mi una de las claves que marcan la diferencia entre unos inquilinos que se esfuerzan al máximo en pagar su alquiler de unos que no es cómo le caiga el casero.
Si creen que es buena persona, se esforzarán.
Eso se consigue educando al inquilino y cediendo, no solo exigiendo.
Si de verdad el colchón está desgastado, invierte en el descanso de tus inquilinos y ellos invertirán en que cobres cada mes.
No hay que estar abierto a peticiones estúpidas pero todos sabemos cuando algo es coherente.
Si se rompe la lavadora, no esperes 4 días a ofrecerles una solución, propón lo siguiente al instante de conocer la situación:
‘Las lavadoras cuestan de media unos 500€, confío en ti para que elijas la que más te gusta. Págala, que la instalen y lo descontamos de este mes de alquiler. Un abrazo (a mi siempre me han funcionado las de XXX, por si te sirve de algo).
¿De qué sirve entrar en peleas de ‘joder, te la has cargado, págala tú’.
¿Crees que cuando llegue el día 1 dirá ‘hostia que ganas de pagarle el alquiler al soplapollas de mi casero’?
Obviamente, no.
Extramile: una idea de un amigo
Para finalizar y siempre si cumples todo lo anterior, te cuento lo que hace un buen amigo (y muy buen casero) en todos sus contratos.
A la cara, el día que firman el contrato y después de haber hecho las concesiones que crea oportunas para crear una buena relación dice:
‘Como sabéis, este piso tiene una hipoteca y lo que sobra es dinero que utilizo para ayudar a mi hijo con sus estudios. Estoy seguro de que comprendéis lo importante que es esto para un padre. Por mi seguridad y la de mi familia veréis una cláusula que pone que si el día 11 no he recibido el alquiler, interpondré una demanda ese mismo día ante los tribunales. Si recibo el dinero el día 12, la quito. Sé que me costará el dinero pero no puedo jugar con el futuro de mi familia.
Ahora que conocéis esto si algún mes vais a atrasaros más del día 10 estaré abierto a que hablemos de cómo podemos solucionarlo para que vosotros tampoco tengáis apuros ecónomicos’.
Y hasta aquí el artículo de hoy.
Como siempre, si dejas un comentario o me gusta se agradece muchísimo.
Y si lo compartes mucho más.
Nos leemos antes de que acabe el año, un fuerte abrazo.
PD: te dejo aquí la última tertulia del Bar Inmobiliario, una de las que más me ha gustado grabar.
Hablamos del futuro viviendo en cápsulas que propone una empresa en Málaga.
Hacemos un ejercicio práctica sobre qué haríamos si fuésemos jefes del Ministerio de Vivienda y hablamos sobre un anuncio estafoso de alguien conocido en el mundo inmobiliario.
Muy buena aportación! Gracias!
Muy completo, muchas gracias!!! XXX (:-)