Analizando un mierdipiso en Ibiza.
Quítate la ropa.
Hoy vas a comprobar como nos lo montamos en la Comunidad NO pardillos.
Hay algo que todos los inversores que quieren entrar en el sector inmobiliario sufren alguna vez.
Miedo a salir de la zona de confort. Miedo a realizar un mal análisis.
Para atacar frontalmente ese miedo decidí hacer 1 cosa:
Analizar un ejemplo de Ibiza, de mi isla. Con esto el objetivo era doble, enseñar como la subjetividad puede afectar negativamente a tus decisiones y a valorar una vivienda por sus vías de alquiler, la residencial y la vacacional.
Pero espera, creo que no he empezado como debería.
En Octubre de 2021 decidí sacar a la luz una guía titulada:
‘‘Análisis Inmobiliario para NO pardillos’’
En esta guía (y para no hacerme autospam), traté de dar luz a los primeros pasos que hay al invertir en inmobiliario.
No quiero dar más detalles ya que ahora mismo no está disponible. Prometí a los actuales miembros que estaría a partir de final de año. Y sabes que soy un tío de palabra.
La única forma de que cambie de opinión es que ellos voten por mayoría que sí, pero como soy un puto dictador ahora mismo ni quiero preguntarles.
Lo que pase dentro, todavía se queda dentro.
Uno de los ejemplos que recibieron los que compraron esa guía fue este que vas a leer.
Bueno, ellos recibieron el análisis completo junto con el Excel (el dopado, este no). Aquí únicamente vamos a leer la parte del alquiler residencial. La vacacional, no.
Vayamos a lo importante.
FOTOS DE LA VIVIENDA
Precio: 175.000€.
Vivienda de 2 habitaciones, 1 baño, 68 metros y actualmente alquilada.
Antes de que sigas leyendo el ejemplo, quiero que entiendas 1 cosa.
Este ejemplo fue redactado con la intención de demostrar que NO todos los análisis terminan siendo buenos.
¿Te podría poner un par de casos donde encontramos viviendas con un 7-8% neto? Sí.
¿Pero de que serviría eso? De nada.
Vengo aquí, muestro que grande la tenemos y que guays somos por encontrar eso y nos vamos. No, yo no funciono así.
Más del 95% de los análisis que hagas serán como este, una mierda. Un buen piso, buena zona, pero no cumple con la rentabilidad espera.
Bueno, mejor dicho… como alquiler residencial no, pero como turístico observamos que podría ser un bombazo.
No te molesto más, te dejo con el ejemplo.
PD: recuerda que en las redes sociales todos somos personas de éxito y millonarios.
Me han dado tantas veces las gracias por este patrocinador que ya no se ni como presentarles.
Parece un chiste o el típico anuncio de copywriter que te cambiará la vida, pero no.
La primera persona que me escribió para agradecerme que en esta Newsletter saliesen la gente de Tuio me dijo lo siguiente:
‘‘Me he quitado todas las mierdas que conlleva una aseguradora tradicional:
No encontrar la póliza.
No saber que coberturas tengo.
No saber a quien recurrir en cualquier caso de necesidad.
Ahora desde mi app puedo verlo todo en menos de lo que se hace el café. Contratar un nuevo seguro, mirar las condiciones del que tengo, cancelarlo… todo en segundos.
Gracias HooL, es de las mejores empresas que han pasado por tu Newsletter.’’
El final es obvio, si no jamás hubiese querido que fuesen patrocinadores oficiales recurrentes.
El resto de su mensaje puede ser cierto, pero lo mejor es perder 3 minutos en revisar lo que ofrecen y descubrir si a ti también te pueden quitar todas esas mierdas.
Si estás interesado en patrocinar esta Newsletter, aquí.
Si todavía no me conoces, te pongo rápido en contexto. En casa tenemos 2 inmobiliarias en Ibiza, lo que me lleva a conocerme la isla casi al dedillo.
Sigamos.
Con este ejemplo quise demostrar que nuestro conocimiento es a la vez que necesario un factor distorsionante de la realidad en algunos casos.
En el anuncio principal del inmueble no pone ubicación exacta, pero había una foto de las vistas y pude sacar el edificio y la zona fácilmente.
Para empezar un análisis me encanta empezar haciendo 2 cosas.
Qué viviendas hay en venta en la zona similares a la mía.
El precio medio de los alquileres de la zona.
Para el primer punto, pudimos comprobar como había bastante oferta (más abajo explicaré el por qué). Una vivienda de 165.000€ fue rápidamente descartada ya que el estado del inmueble era mucho peor que esta.
Por casualidades, estaba analizando la 4ta vivienda más económica de la zona.
En cuanto a los precios de los alquileres, observamos que únicamente había 1 vivienda en alquiler por 950€/mes. En esta zona de Ibiza el alquiler turístico es como ir a misa en El Palmar, religión sagrada.
El ratio compra/alquiler es casi del 100% (por no decir del 100%). Esto significa que en un mercado global de viviendas, el total están en venta y no en alquiler.
¿Significado? No hay que ser Einstein para saberlo. Mercado más saturado que Pocholo en la ruta del bacalao.
Nuestra vivienda
El estado de la vivienda es aceptable, se nota que está bien conservada por los actuales inquilinos.
Aquí llegamos al primer punto que me confunde:
Si la vivienda en estas condiciones con inquilinos por 1 año (como pone en el anuncio), ¿por qué está en venta?
Este es un claro indicativo de información que debemos averiguar en una posible visita. Como en este caso, habrá información en los anuncios que te descuadrarán totalmente.
Las técnicas o situaciones para sacar estos temas las veremos próximamente, pero jamás te quedes con algún cabo suelto de este estilo.
Todo tiene un motivo.
La vivienda es algo pequeña, pero está muy bien distribuida. En Ibiza la mayoría de bloques residenciales antiguos en zonas turísticas son iguales. Pequeños, con cocina diminuta integrada en el salón y un único baño.
Para plantear un posible lavado de cara, solo cambiaria la puerta de entrada por una de seguridad, una mesa de comer, renovar los colchones y una manita de pintura.
El estado actual es casi perfecto para el alquiler.
La zona donde está situado este inmueble tiene varios apuntes que hacen que haya que estudiar la operación detenidamente.
Este barrio es una mezcla de C y D. Esta zona de Sant Antoni está cerca de la calle denominada West End y es la zona estilo Magaluf de Ibiza.
Pubs locos.
Guiris locos.
Drogas que te dejan loco.
Locos apuñalando a otros locos.
Ya me entiendes…
La mayor concentración de pisos turísticos está en esta zona por lo que no hace falta que te resuma la clientela que acude, ¿no? Los locos de más arriba.
Pero claro, en toda locura hay una triste realidad.
En esta zona aún siguen viviendo familias y hay un par de mercados que llevan abiertos toda la vida, pero poco a poco se está convirtiendo en una zona 100% turística.
Para el análisis de los números, únicamente voy a compartir la vía tradicional como dije más arriba.
Me odiarás, pero los que ya están dentro merecen un respeto mínimo.
Fíjate como soy, que para compartir un pequeño ejemplo de la guía he pensado en regalarles modelos de contrato de arras, de reserva, de arrendamiento y de compraventa por las molestias ocasionadas.
Para el estudio del alquiler tradicional asumimos el peor de los casos, los 950€ del único ejemplo que tenemos en la zona.
Siendo honesto, se podría alquilar perfectamente por 1.100€ tal y como está la isla en 2022 pero prefiero que los números salgan siempre desde el peor de los casos.
Antes de que sigamos, quiero que sepas que obviamente los números por vacacional son muchísimo mejores. No hay color.
En este tipo de operaciones en zonas muy tensionadas encontramos viviendas con una rentabilidad neta muy baja, pero con una seguridad del bien muy por encima de la media.
Un piso turístico en Ibiza siempre será un piso turístico en Ibiza, esto no es Albacete (con respeto a Albacete). Aquí si un piso vale X, lo valdrá casi seguro en el futuro. Y ojo, que esto fue en Octubre y ahora mismo NO hay viviendas por debajo de los 200.000€ en Ibiza.
¿Pierdes rentabilidad por seguridad en la inversión? No lo llamaría seguridad, pero ya me entiendes.
Sabes que siempre lo tendrás alquilado.
Sabes que si lo alquilas vacacionalmente vas a ganar MUCHO dinero y podrás venirte una semanita al año a Ibiza de vacaciones.
¿Y en el peor de los casos?
Tienes un activo que genera un 3.59% neto anual + su revalorización.
Ojo, que no quita que los datos del alquiler tradicional sean una puta mierda, que lo son… pero eso ya lo sabemos todos. Puede ser que los ‘‘pros’’ que tiene este tipo de operaciones no sean tan claros para todos.
Así que llegados a este punto solo me quedan 2 cosas que decirte
Hay que hacer una edición hablando del alquiler turístico como alquiler.
Hay que hacer otra hablando de como tener una segunda residencia y no morir en el intento.
O puede ser que las junte en 1, ni idea.
pd: lo del mierdipiso va por los comentarios que siempre recibo cuando hablo de este tipo de viviendas con gente de la península. 175k por eso, aquí me compro yo una mansión que estafa.
pd1: voy a intentar venderte algo, si te incomoda puedes desuscribirte.