La semana que viene saco algo a la venta.
Empezamos fuerte.
Todos nos hemos centrado en los inversores inmobiliarios, en esa gente que va a comprar ya su primer inmueble para alquilar o para reformar y vender.
Pero…¿Qué pasa con el resto?
La mayoría, queremos comprar la vivienda donde nos gustaría vivir sin morir en el intento.
Y punto.
Eso, será la semana que viene. Más concretamente el lunes 2 de Octubre a las 13:00.
Pero hoy, hablemos de la actualidad. Hoy conocerás mi opinión más sincera sobre lo que está pasando en el sector inmobiliario.
¿Qué pasa con los precios?
¿Cuándo bajarán los precios?
El lunes que viene, de no perder pelo comprando casas.
Edición patrocinada por:
Empezar a invertir en bolsa es como una carrera de obstáculos. ¿Y qué suele hacer la gente?
Pues ir al banco, y eso es un gran error. Cuando se trata de inversiones, tu banco no es un buen compañero de baile.
Un plan más inteligente podría ser la membresía de Invertir es Vivir.
Si quieres aprender a invertir en bolsa con los pies en la tierra, yo que tú le echaba un vistazo a esto.
P.D: cierra las puertas este domingo, no te lo pienses mucho.
Después de estos 2 meses caóticos preparando una guía para todo el mundo, parece que casi hemos vuelto a la normalidad.
Pero en mi cabeza, retumbó la palabra ‘‘normalidad’’ en cuanto llegó.
¿Estamos en una época de normalidad inmobiliaria?
En el email de hoy, verás la actualidad de nuestro sector a través de mis ojos.
Una persona que, como tú, tiene su propia opinión sobre lo que hay de verdad (y de mentira) en todos los datos, gráficos y estadísticas relacionadas con el sector inmobiliario.
Para opinar, creo firmemente que hay que tener como mínimo unos hechos o datos ‘‘objetivos’’ para hablar.
La objetividad de hoy nos viene marcada por varios estudios de mercado que realizan Idealista y otras plataforma inmobiliarias.
Empecemos hablando sobre el dato que creo que marca la realidad de nuestro entorno, el número de viviendas disponibles.
El ‘‘stock’’ de viviendas en mercado a 2023 se sitúa en un 4.3%. Esto quiere decir, que de 100 viviendas existentes, únicamente 4,3 se encuentran a la venta.
Para poner este dato en contexto, el año pasado se situaba en un 4.5%, en 2021 en el 4.9% y en el 2020 en un 5%.
Sé que las subidas de los tipos de interés se notan a los 18 meses en el sector inmobiliario, pero por ahora, no se está notando que la demanda esté bajando.
Y ojo, que la primera subida por el BCE (siempre detrás de EEUU) fue un 27 de Julio de 2022.
Por ahora, solo han pasado 14 meses de esos 18 que por norma suelen pasar hasta que el mercado lo nota.
Veremos que es lo que pasa.
Lo único claro es que cada vez hay menos viviendas a la venta, porque se venden.
Otro dato que sí tenemos, es el precio medio de venta de una propiedad durante Agosto de 2023.
Este precio fue de 2003€/m2, un 0.4% mas que el mes anterior y un 7.2% más que el mismo periodo de 2022.
Esto, como no, es una media. En España ya sabemos que las medias para estos casos no funcionan demasiado.
Por dar algo más de luz a este dato, te dejo una imagen de mi buen amigo Pobre Millenial que aclara todo esto.
Solo en los 3 últimos años, el precio medio (sin querer detallar ya en cada zona prime, que sería una locura) ha subido 300€ desde 2020 donde se situaba en 1.721€.
Cada vez que hablo con alguien del sector inmobiliario, suele salir el mensaje de:
‘‘Vamos a volver a vivir algo como lo de 2008’’
Lo que poca gente sabe, es que han cambiado muchas cosas desde aquello.
Y que, como humanos, muchas veces caemos 2 veces en la misma piedra, pero también aprendemos de nuestros errores.
Desde los cambios en la ley hipotecaria, se protege durante 12/14 meses a los deudores ante la ejecución del vencimiento de la hipoteca.
Es decir, para bajarlo a tierra, que puedes estar 12/14 meses sin pagar la hipoteca antes de que te ejecuten.
Tendrás que pagar los intereses atrasados y te meterán presión, pero no te pueden echar.
Y otra cosa que ha cambiado.
Al subir los tipos, la demanda que ha caído es la demanda NO solvente. La demanda solvente sigue comprando inmuebles en España sin problema.
Y ojo, que cuando bajen los tipos, la oleada de entrada de demanda, será brutal.
Nos guste o no, aún hay liquidez en el mercado.
Aunque nos parezca raro, aún hay gente con grandes salarios o con más de 1 propiedad a su nombre a los que los bancos, aún condecente condiciones decentes.
Pero esto no acaba aquí, hay un factor que está absorbiendo la poca oferta que hay a niveles muy altos:
La demanda extranjera.
Mirándonos un poco el ombligo, España cada día se aleja más de las potencias mundiales o europeas.
Nos guste más o menos, sin entrar en debates políticos sobre quien tiene la culpa, es un hecho que para muchas nacionalidades, nuestro país aún es barato.
Como sabes, vivo en Ibiza, mercado que poco se parece al resto del país, pero se que pasan cosas más o menos similares en zonas de Málaga, Madrid o Barcelona.
El cliente extranjero tiene dinero.
Nosotros tenemos fiesta, playa, buen clima y una gastronomía para volverse loco.
Es un ‘match’ de manual.
Conociendo un poco más el contexto, sigamos hablando sobre agravantes que hacen que la pelota sea aún más grande.
¿Quién habla de los precios de los materiales?
Soy intento de promotor inmobiliario, ya me conoces.
Puedo dar fe ciega de que los materiales han subido más de 20/30% en general.
Si usamos un poco el sentido común, llegaremos a la conclusión de que si a mi como promotor me han subido los precios de hacer una vivienda un 25%, yo tendré que subirlos sí o sí para no perder dinero.
Y no solo han subido los materiales, los terrenos edificables siguen subiendo de precios debido a toda la pelota que tenemos entre las manos.
La pescadilla que se muerde la cola.
Podríamos solucionarlo de muchas maneras, pero parece ser que agilizar la burocracia para la concesión de licencias de obra no es una de ellas.
En las zonas más tensionadas como Baleares o Madrid, el tiempo medio de espera desde que presentas un proyecto para hacer un edificio hasta que te conceden la licencia y puedes empezar a construir, es de 18/30 meses.
Todo ello, sumado al coste de la construcción, hace un periodo mínimo de 3 años y medio para recuperar la inversión.
¿Qué pulmón puede aguantar esto?
Por eso ahora mismo, predominan en parte las grandes promotoras de bajas calidades.
Han matado a los pequeños promotores como nosotros.
Y no me quejo, es parte del juego. Para avanzar unos tienen que caer, no hay más.
Siguiendo con la subida de precios de obra nueva, no se si te has percatado de algo.
Si partimos de la base que los materiales han subido, que el precio del terreno ha subido, que todo ello ha llevado a los precios de obra nueva a subir…
No es descabellado pensar que, las viviendas de segunda mano, también suben.
En la carrera me lo intentaron explicar, conceptos sencillos pero que sus pocas ganas de enseñar mezclado con nuestras ganas de salir a la cafetería a beber tercios de Alhambra y a fumarnos algún que otro porro, hicieron que no terminasen de cuajar.
Los productos sustitutivos o algo similar.
Lo mismo que (para los que hacéis la compra online) puedes seleccionar por si no hay producto del que quieres, te traigan otro similar.
Y si la obra nueva se vende a un precio superior, la segunda mano, le sigue.
Para finalizar esta newsletter, que creo que está siendo bastante larga, quiero terminar jugando a ser Dios.
Jugando a proponer ideas sencillas (en mi mente) para intentar que los precios no nos tengan atados de pies y manos.
La primera opción para mi, la más sencilla, sería agilizar las licencias de obra y liberalizar suelo. Obviamente, no quiero entrar en confrontaciones mentales con nadie sobre liberalizar playas o zonas protegidas, me refiero siempre a planes de actuación ya previstos en cada zona.
Únicamente, adelantar unos años el futuro.
Una licencia, en 6 meses.
Nuevos terrenos para edificar, ya recalificados.
Y por otro lado, eliminaría la ganancia patrimonial a la gente que realiza reformas y ventas.
Bajar impuestos.
Me llamarán el demonio.
Si más gente decide rehabilitar viviendas que existen pero que no son útiles para la sociedad, no veo mal darles un pequeño empujón.
No hace falta que sea una ley eterna, pero hacer este ajuste durante 24/36 meses podría ser interesante.
Y hasta aquí, la newsletter de esta semana.
Siento a todos los que no os esté gustando este forma más personal. Creo que sigo manteniendo el mismo estilo y la misma forma de intentar enseñar.
Y tenía ganas de aumentar la calidad del contenido.
Como siempre, ahora invierto más tiempo en escribir todo esto. Si quieres apoyarme, la única forma que hay es compartiendo este post con alguien a quien creas que le puede ser interesante.
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Recuerda lo importante.
Si no eres inversor pero quieres comprar tu futuro hogar como alguien que sabe, Lunes 2 de Octubre.
PD: patrocíname, una de las newsletters inmobiliarias más grandes del país, aquí.
PD1: hace tiempo que no dejaba mi Instagram por aquí, pero subo historias casi a diario desde la obra, donde enseño el último proyecto que estamos haciendo.
PD2: no te lo pienses mucho, cierra puertas este domingo.
PD3: y el excel que regalaba, lo puedes encontrar aquí.